Bir New York Şehri paneli, kiraları stabilize edilmiş yaklaşık bir milyon evde kiracıların yıllardır karşılaştığı en büyük kira artışlarından bazılarını desteklemek için Perşembe günü oy kullanabilir – geniş ve önemli bir uygun fiyatlı konut kaynağı -.
Neredeyse on yıl boyunca panel, hayat pahalılığı arttıkça ve pandemi binlerce kişiyi işsiz bıraktığından, ev sahiplerinin önemli kira artışları dayatmasını engellemek için harekete geçti.
Ancak artan enflasyon ve artan yakıt, işçilik ve bina bakım giderleri, mülk sahiplerinin gelirini yeterince sürdürmek için bir yıllık kiralamalarda yüzde 4,5’e ve iki yıllık kiralamalarda yüzde 9’a varan artışlar gerekebileceği anlamına geliyor, Panel tarafından toplanan konut ve ekonomik verilere göre.
Ev sahipleri, New York’un 2019’da kabul edilen ve bir daire boşaldığında veya yükseltildiğinde kiraları artırma yeteneklerini kısıtlayan kiracı koruma yasalarının da maliyetlerini karşılamayı zorlaştırdığını söylüyor.
Kira Esasları Kurulu olarak bilinen panelin bugün yaptığı oylama ön oylamadır. Ancak en azından son 20 yıldır, ön oylamanın sonucu, gelecek ay onaylanacak olan nihai rakamlarla yakından eşleşti.
Dokuz üyesi belediye başkanı tarafından atanan kurul, daha yüksek artışlar lehinde oy kullanırsa, bu, mülkle mücadele için kamu desteğini dile getiren Belediye Başkanı Eric Adams’ın yönetimi altında kentin konut yaklaşımında bir değişikliği temsil edebilir. sahiplerine, ev sahiplerine daha dostça davranan birine. Önceki belediye başkanı Bill de Blasio’nun altındaki yönetim kurulu, çoğu yıl kiraları mütevazı miktarlarda artırmaya oy verdi. Son sekiz yılın dördünde, yılın tamamı veya bir kısmı için bazı kiralamaların dondurulması yönünde oy kullandı.
Bugün bir artış lehinde bir oy, çoğu şehir çapındaki ortalama hane gelirinden çok daha az kazanan, kiraları sabit evlerde yaşayan iki milyondan fazla New Yorkluya yeni bir yük getirebilir. Salgının ekonomik engeller oluşturmaya devam ettiği bir zamanda 67.000 dolar.
On binlerce New Yorklu pandemi sırasında kirada geride kaldı ve birçoğunun hala binlerce dolar borcu var. Tahliyeler, pandemi öncesi seviyelerin hala çok altında olsa da, son haftalarda arttı. Bir pandemi tabanından sonra, şehir tarafından düzenlenmeyen evlerdeki kira seviyeleri keskin bir şekilde artarak şehrin uzun süredir devam eden satın alınabilirlik krizine katkıda bulundu.
Bay Adams’ın geçen ay yönetim kuruluna atadığı, kâr amacı gütmeyen Meşru Yardım Derneği’nin personel avukatı Adán Soltren, “Şehirdeki kiracılar çok şey yaşadı ve geçirmeye de devam ediyor” dedi. kiracıların çıkarlarını temsil etmek. “Kira geri ödemesini hak ediyorlar ve bence çıplak bir asgarîde kira dondurulmalı.”
Ev sahiplerini temsil eden yönetim kurulu üyelerinden gelen görüş talepleri hemen geri çevrilmedi.
Bay de Blasio’nun yönetimi sırasında bile, kurulun diğer seçeneklerin yanı sıra iki yıllık kiralamalarda yüzde 9,5’e varan kira artışlarını değerlendirdiği birkaç yıl oldu. Ve nihai sayı her zaman çok daha düşük olmakla birlikte, kiracılar, Bay Adams tarafından atanan yeni üyelerin daha yüksek artışları destekleyebileceğinden korkmaktadır.
Queens, Sunnyside’da kiraları sabit bir stüdyo dairede yaşayan Denisa Rodrigo, herhangi bir artışın “sürdürülemez” olacağını söyledi. 56 yaşındaki Bayan Rodrigo, çalıştığı özel doktor, pandeminin en kötü olduğu 2020 yılında ofisini kapattığında tıp asistanı olarak işini kaybetti. Hala yeni bir iş aradığını söyledi.
Bayan Rodrigo’nun aylık kirası 1.050 dolar, ki bu çoğunlukla Nisan 2020’den beri hissesini ödeyemiyor. Bir pandemi kira yardım programı borcu olan yaklaşık 9.000 doları kapsıyor, ancak hala geri ödemesi gereken yaklaşık 10.000 doları var, dedi ve yönetim kurulu tarafından izin verilen herhangi bir artımlı artış, onu daha fazla borç içinde bırakabilir.
“Birikimlerimden ödeyebildiğim kadarını ödüyorum ve neredeyse sahip olduğum her şeyi tüketiyorum” dedi.
Tahliye edileceğinden endişe ettiğini ve bunun yerine yönetim kurulunun kira indirimi için oy kullanmasını istediğini söyledi.
1969’da kurulan kira istikrar sistemi, ülkede yaşamak için en pahalı yerlerden birinde geniş ve önemli bir uygun fiyatlı konut kaynağı haline geldi. Ortalama aylık kira, düzenlemeye tabi olmayan evlerde 1.700 dolar iken, yaklaşık 1.269 dolar.
Bir milyondan fazla kira sabitlenmiş daire, şehrin kiralık konut stokunun kabaca yarısını oluşturuyor. Bu evlerde iki milyondan fazla kiracı – Phoenix, Philadelphia veya Dallas’tan daha büyük bir nüfus – yaşıyor.
Şehir tahminlerine göre bu kiracıların yüzde 40’tan biraz fazlası Hispanik veya Latin kökenli ve yüzde 20’den fazlası Siyahken, ortalama hane geliri kira geliri- stabilize kiracılar yaklaşık 44.000 dolar, düzenlemeye tabi olmayan dairelerdeki rakamdan yüzde 33 daha düşük.
Kuruldaki dokuz üye, halktan beş temsilci ile mal sahipleri ve kiracılar için ikişer kişiden oluşur. Kurulun yıllık oyları, belediye başkanının şehrin konut masraflarını doğrudan karşılayabileceği birkaç yoldan birini temsil ediyor ve Bay Adams göreve başladığından beri üç atama atadı.
Yıllık oylamalar, daha fazla zam isteyen ev sahipleri ile aylık faturalarını düşürmek isteyen kiracılar arasında uzun süredir hararetli tartışmalara yol açtı.
New York Üniversitesi Furman Emlak ve Kentsel Politika Merkezi’nin yönetici direktörü Matt Murphy, kurulun satın alınabilirlik konusundaki endişeleri ile mülklerin bakıma muhtaç hale gelmesini önleme ihtiyacı arasında denge kurması gerektiğini söyledi.
“Muhtemelen son 10 yılda var olmayan bir şekilde doğru sayıyı bulmaları için bu onların üzerinde çok fazla baskı var” dedi.
Mülk sahipleri yönetim kurulundan yeni bir yaklaşım umuyor.
Ailesiyle birlikte toplam 125 daireye sahip yedi binaya sahip olan Christopher Athineos, kiraların dondurulduğu dönemde ev sahiplerinin “gerçekten acı çektiğini” söyledi. Çoğunluğu Brooklyn’deki Bay Ridge ve Park Slope’da bulunan dairelerin kabaca yarısı kira sabitlendi.
Bu yönetim kurulu toplantılarına onlarca yıldır katılan Sayın Athineos, bazı binalarının neredeyse 100 yaşında olduğunu ve sürekli bakım gerektirdiğini söyledi.
Bay Ridge’deki bir bina rutin cephe onarımları gerektiriyor, dedi, yakın zamanda yapılan bir düzeltmeyle yaklaşık 19.000 $’a mal oldu – dört yıl önce işçilik ve malzeme kullanıldığında 15.000 $’dı. daha ucuzdu.
Yakındaki başka bir binada, Bay Athineos, yıllık yakıt maliyetlerinin 2020’de yaklaşık 26.000 $’dan 2021’de yaklaşık 40.000 $’a çıktığını söyledi. Almasına izin verilen kirada bir artış olmadan, muhtemelen devam edeceğini söyledi. çatıyı değiştirmek yerine kalafatlamak gibi patchwork düzeltmeleri yapın.
“Nihayetinde, kiracıların satın alınabilirliğine daha fazla bakmak istiyorlarsa, o zaman hükümet gelip maliyetlerimizi tazmin etmelidir” dedi.
Emma Fitzsimmons raporlamaya katkıda bulundu.
Neredeyse on yıl boyunca panel, hayat pahalılığı arttıkça ve pandemi binlerce kişiyi işsiz bıraktığından, ev sahiplerinin önemli kira artışları dayatmasını engellemek için harekete geçti.
Ancak artan enflasyon ve artan yakıt, işçilik ve bina bakım giderleri, mülk sahiplerinin gelirini yeterince sürdürmek için bir yıllık kiralamalarda yüzde 4,5’e ve iki yıllık kiralamalarda yüzde 9’a varan artışlar gerekebileceği anlamına geliyor, Panel tarafından toplanan konut ve ekonomik verilere göre.
Ev sahipleri, New York’un 2019’da kabul edilen ve bir daire boşaldığında veya yükseltildiğinde kiraları artırma yeteneklerini kısıtlayan kiracı koruma yasalarının da maliyetlerini karşılamayı zorlaştırdığını söylüyor.
Kira Esasları Kurulu olarak bilinen panelin bugün yaptığı oylama ön oylamadır. Ancak en azından son 20 yıldır, ön oylamanın sonucu, gelecek ay onaylanacak olan nihai rakamlarla yakından eşleşti.
Dokuz üyesi belediye başkanı tarafından atanan kurul, daha yüksek artışlar lehinde oy kullanırsa, bu, mülkle mücadele için kamu desteğini dile getiren Belediye Başkanı Eric Adams’ın yönetimi altında kentin konut yaklaşımında bir değişikliği temsil edebilir. sahiplerine, ev sahiplerine daha dostça davranan birine. Önceki belediye başkanı Bill de Blasio’nun altındaki yönetim kurulu, çoğu yıl kiraları mütevazı miktarlarda artırmaya oy verdi. Son sekiz yılın dördünde, yılın tamamı veya bir kısmı için bazı kiralamaların dondurulması yönünde oy kullandı.
Bugün bir artış lehinde bir oy, çoğu şehir çapındaki ortalama hane gelirinden çok daha az kazanan, kiraları sabit evlerde yaşayan iki milyondan fazla New Yorkluya yeni bir yük getirebilir. Salgının ekonomik engeller oluşturmaya devam ettiği bir zamanda 67.000 dolar.
On binlerce New Yorklu pandemi sırasında kirada geride kaldı ve birçoğunun hala binlerce dolar borcu var. Tahliyeler, pandemi öncesi seviyelerin hala çok altında olsa da, son haftalarda arttı. Bir pandemi tabanından sonra, şehir tarafından düzenlenmeyen evlerdeki kira seviyeleri keskin bir şekilde artarak şehrin uzun süredir devam eden satın alınabilirlik krizine katkıda bulundu.
Bay Adams’ın geçen ay yönetim kuruluna atadığı, kâr amacı gütmeyen Meşru Yardım Derneği’nin personel avukatı Adán Soltren, “Şehirdeki kiracılar çok şey yaşadı ve geçirmeye de devam ediyor” dedi. kiracıların çıkarlarını temsil etmek. “Kira geri ödemesini hak ediyorlar ve bence çıplak bir asgarîde kira dondurulmalı.”
Ev sahiplerini temsil eden yönetim kurulu üyelerinden gelen görüş talepleri hemen geri çevrilmedi.
Bay de Blasio’nun yönetimi sırasında bile, kurulun diğer seçeneklerin yanı sıra iki yıllık kiralamalarda yüzde 9,5’e varan kira artışlarını değerlendirdiği birkaç yıl oldu. Ve nihai sayı her zaman çok daha düşük olmakla birlikte, kiracılar, Bay Adams tarafından atanan yeni üyelerin daha yüksek artışları destekleyebileceğinden korkmaktadır.
Queens, Sunnyside’da kiraları sabit bir stüdyo dairede yaşayan Denisa Rodrigo, herhangi bir artışın “sürdürülemez” olacağını söyledi. 56 yaşındaki Bayan Rodrigo, çalıştığı özel doktor, pandeminin en kötü olduğu 2020 yılında ofisini kapattığında tıp asistanı olarak işini kaybetti. Hala yeni bir iş aradığını söyledi.
Bayan Rodrigo’nun aylık kirası 1.050 dolar, ki bu çoğunlukla Nisan 2020’den beri hissesini ödeyemiyor. Bir pandemi kira yardım programı borcu olan yaklaşık 9.000 doları kapsıyor, ancak hala geri ödemesi gereken yaklaşık 10.000 doları var, dedi ve yönetim kurulu tarafından izin verilen herhangi bir artımlı artış, onu daha fazla borç içinde bırakabilir.
“Birikimlerimden ödeyebildiğim kadarını ödüyorum ve neredeyse sahip olduğum her şeyi tüketiyorum” dedi.
Tahliye edileceğinden endişe ettiğini ve bunun yerine yönetim kurulunun kira indirimi için oy kullanmasını istediğini söyledi.
1969’da kurulan kira istikrar sistemi, ülkede yaşamak için en pahalı yerlerden birinde geniş ve önemli bir uygun fiyatlı konut kaynağı haline geldi. Ortalama aylık kira, düzenlemeye tabi olmayan evlerde 1.700 dolar iken, yaklaşık 1.269 dolar.
Bir milyondan fazla kira sabitlenmiş daire, şehrin kiralık konut stokunun kabaca yarısını oluşturuyor. Bu evlerde iki milyondan fazla kiracı – Phoenix, Philadelphia veya Dallas’tan daha büyük bir nüfus – yaşıyor.
Şehir tahminlerine göre bu kiracıların yüzde 40’tan biraz fazlası Hispanik veya Latin kökenli ve yüzde 20’den fazlası Siyahken, ortalama hane geliri kira geliri- stabilize kiracılar yaklaşık 44.000 dolar, düzenlemeye tabi olmayan dairelerdeki rakamdan yüzde 33 daha düşük.
Kuruldaki dokuz üye, halktan beş temsilci ile mal sahipleri ve kiracılar için ikişer kişiden oluşur. Kurulun yıllık oyları, belediye başkanının şehrin konut masraflarını doğrudan karşılayabileceği birkaç yoldan birini temsil ediyor ve Bay Adams göreve başladığından beri üç atama atadı.
Yıllık oylamalar, daha fazla zam isteyen ev sahipleri ile aylık faturalarını düşürmek isteyen kiracılar arasında uzun süredir hararetli tartışmalara yol açtı.
New York Üniversitesi Furman Emlak ve Kentsel Politika Merkezi’nin yönetici direktörü Matt Murphy, kurulun satın alınabilirlik konusundaki endişeleri ile mülklerin bakıma muhtaç hale gelmesini önleme ihtiyacı arasında denge kurması gerektiğini söyledi.
“Muhtemelen son 10 yılda var olmayan bir şekilde doğru sayıyı bulmaları için bu onların üzerinde çok fazla baskı var” dedi.
Mülk sahipleri yönetim kurulundan yeni bir yaklaşım umuyor.
Ailesiyle birlikte toplam 125 daireye sahip yedi binaya sahip olan Christopher Athineos, kiraların dondurulduğu dönemde ev sahiplerinin “gerçekten acı çektiğini” söyledi. Çoğunluğu Brooklyn’deki Bay Ridge ve Park Slope’da bulunan dairelerin kabaca yarısı kira sabitlendi.
Bu yönetim kurulu toplantılarına onlarca yıldır katılan Sayın Athineos, bazı binalarının neredeyse 100 yaşında olduğunu ve sürekli bakım gerektirdiğini söyledi.
Bay Ridge’deki bir bina rutin cephe onarımları gerektiriyor, dedi, yakın zamanda yapılan bir düzeltmeyle yaklaşık 19.000 $’a mal oldu – dört yıl önce işçilik ve malzeme kullanıldığında 15.000 $’dı. daha ucuzdu.
Yakındaki başka bir binada, Bay Athineos, yıllık yakıt maliyetlerinin 2020’de yaklaşık 26.000 $’dan 2021’de yaklaşık 40.000 $’a çıktığını söyledi. Almasına izin verilen kirada bir artış olmadan, muhtemelen devam edeceğini söyledi. çatıyı değiştirmek yerine kalafatlamak gibi patchwork düzeltmeleri yapın.
“Nihayetinde, kiracıların satın alınabilirliğine daha fazla bakmak istiyorlarsa, o zaman hükümet gelip maliyetlerimizi tazmin etmelidir” dedi.
Emma Fitzsimmons raporlamaya katkıda bulundu.