New York Eyaleti yasa koyucularının, son 50 yıldır New York City’deki hemen hemen her büyük konut projesinde kullanılan ve geliştiricilere, valiye ve belediye başkanına önemli bir darbe olarak kullanılan bir vergi teşvik programını yenilemesi pek olası değildir.
Vali Kathy Hochul, sübvansiyonun gözden geçirilmiş ve yeniden markalanmış bir versiyonu için bastırdı, ancak milletvekillerine göre, bu sonbaharda yapılacak seçimlerden önce emlak sektörü için kazançlı bir vergi indirimini yenilemek istemeyen Demokratların kontrolündeki Yasama Meclisi’nde hiçbir zaman geniş destek alamadı. ve emlak yetkilileri.
421a olarak bilinen sübvansiyon, şehirdeki en cömert emlak vergisi indirimidir ve New York City’ye yıllık yaklaşık 1,77 milyar dolarlık vergi geliri kaybına mal olur. Şehir genelinde, büyük ölçüde Manhattan’da yüzbinlerce piyasa fiyatına sahip daire ve kat mülkiyeti inşaatını sübvanse etti ve genellikle geliştiricilerin piyasanın altında bazı kiralamalar inşa etmelerini gerektiriyor.
Ancak eleştirmenler, düşük gelirli New Yorklular için çok az birim karşılığında geliştiriciler için bir vergi hediyesi olduğunu ve bazen hiç olmadığını söylüyor.
Vergi indiriminin sona ermesini savunan New York Şehri denetçisi Brad Lander, “421a, New York City’nin bozuk emlak vergisi sisteminin üzerine yerleştirilmiş, bozuk, saçma bir şekilde pahalı bir yara bandıdır” dedi. “Yenilenmemiş olması güzel.”
Resmi olarak 15 Haziran’da sona eren süresi dolmuş sübvansiyonun ani etkisi yıllarca hissedilmeyecek.
Geliştiriciler, vergi teşviki olmadan, yeni konut inşaatının sürdürülmesinin çok pahalı olacağı ve artan konut fiyatları sırasında New York City’de önemli ölçüde azaltılabileceği konusunda uyardılar. Son aylarda, inşaatçılar, geçen yıl büyük ölçekli konut projeleri için yeniden imar edilen Brooklyn’in Gowanus bölgesi de dahil olmak üzere, mevcut vergi indiriminden son tarihe kadar hak kazanmak için yeni projelerin temelini atmak için acele ettiler.
New York Üniversitesi Furman Gayrimenkul ve Kentsel Politika Merkezi’nin yönetici direktörü Matt Murphy, 421a programından faydalanan kiralama projelerinin, inşaatın tamamlanmasıyla önümüzdeki yıllarda da açılmaya devam edeceğini söyledi.
Bundan sonra, geliştiriciler muhtemelen piyasa fiyatına göre çok aileli kiralamalardan kaçınacak ve bunun yerine daha yüksek getiri sağlayan kat mülkiyeti gibi projeler inşa edeceklerini söyledi. 421a olmadan, şehrin emlak vergisi sistemi, apartman dairesi geliştirmeyi biraz desteklemektedir, çünkü apartman sahipleri, bir ev sahibi vergi indirimi için hak kazanabilir.
Bay Murphy, 421a’nın sona ermesinin, en düşük gelir düzeyindeki kiracılar için yeni konut yaratılmasını olumsuz etkilemeyebileceğini, çünkü bu projelerin federal sübvansiyonlardan yararlandığını söyledi.
Yine de ekledi: “Bunu kaybetmek, şehri daha ekonomik hale getirmeye yardımcı olacak gibi değil. Tek yaptığı, kalkınmada büyük miktarda belirsizlik yaratmak ve uzun vadede konut kıtlığını daha da kötüleştirmek.”
Hükümet Kathy Hochul, bu yasama oturumunda vergi indirimi programını gözden geçirmeyi umuyordu. Kredi… New York Times için Benjamin Norman
Mevcut vergi indirimi, esas olarak, lüks gelişmeler de dahil olmak üzere yeni projelerdeki emlak vergilerini 30 yıla kadar donduruyor ve yalnızca mal sahiplerinin inşaattan önce siteye borçlu oldukları emlak vergilerini paylaşmalarını gerektiriyor. Milletvekilleri, sübvansiyonun geçmişte sona ermesine izin verdi, ancak kısa bir süre sonra onu yeniden canlandırdı.
Ancak bu sefer olabilecek acil bir işaret yoktu, milletvekilleri ve emlak yetkilileri kabul etti, ancak Bayan Hochul mevzuatın 2023’te yeniden sunulabileceğini söyledi.
Bayan Hochul bu hafta düzenlediği basın toplantısında, “Bu önemli bir hedef, ancak yasama organlarının bu yıl buna ulaşmak için şu anda bir ilgisi olup olmadığını bilmiyorum” dedi. Bırakın işlerini yapsınlar, sonra ben konuşmama perde arkasından devam edeceğim.
Vali aylarca Demokrat Parti’deki meslektaşlarını yenilemeyi desteklemek için bir araya getirmeye çalıştı, ancak Albany ve New York City’de giderek daha fazla sesli konut savunucuları tarafından desteklenen yeni bir grup ilerici üye, geliştirici vergi indirimine saldırdı. Vergi teşvikinin hiçbir versiyonunun konut satın alınabilirliği krizini yeterince önleyemeyeceğini savundular.
Bayan Hochul’un 485w olarak değiştirilen önerdiği değişiklik, mevcut programa çok benzediği için milletvekilleri tarafından reddedildi.
Bronx’un bazı kısımlarını temsil eden bir Demokrat olan Meclis Üyesi Jeffrey Dinowitz, “Birçok insanın şu anda oluşturulmuş 421a hakkında çok ciddi çekinceleri var” dedi. “Uygun fiyatlı konutlarla bir şeyler yapmalıyız, ancak 421a ile paramızın karşılığını aldığımızı düşünmüyorum.”
Revize edilmiş bir vergi teşvikinin destekçileri, bunun, satın alınabilirlik krizinin ana itici gücü olan kentin ciddi konut sıkıntısının hafifletilmesine yardımcı olacağını söyledi. Şehir, 2010’dan 2018’e kadar yeni işlerde yüzde 22’lik bir sıçrama görürken, partizan olmayan Vatandaş Bütçe Komisyonu’na göre şehrin konut stoku sadece yüzde 4 arttı.
Bayan Hochul’un önerisi, eleştirmenlerin başlıca endişelerini – anlaşmanın düşük maliyetli evler yerine lüks kulelerin inşasını teşvik ederek şehrin konut satın alınabilirliği krizini ağırlaştırdığı – yatıştırmaya çalıştı. Uygun fiyatlı olarak pazarlanan çok sayıda birimin yalnızca yılda 100.000 doların üzerinde – şehrin medyan hane gelirinden çok daha yüksek – ailelere ulaşabileceğini ve genellikle aynı mahalledeki piyasa fiyatına göre daha pahalı olduğunu söylüyorlar.
Birçok birim, çok daha yüksek gelir seviyelerini hedefliyor ve çevre mahallelerdeki ortalamanın çok üzerinde olan 173.420 doların üzerinde kazanan dört kişilik ailelere “uygun fiyatlı” kiralar veriyor. New York şehrinin tamamı için hane medyan geliri 67.046 dolar iken, şehirdeki en düşük seviye olan Bronx’ta 42.000 dolar.
Programın 2016’daki son revizyonuna kadar, bazı projeler uygun fiyatlı birimler inşa etmeden vergi anlaşmasından yararlanabiliyordu. Buna, en büyük emlak vergisi indirimini alan konut geliştirme, Long Island City, Queens’deki Jackson Park da dahildi ve sitedeki vergi faturasını neredeyse ortadan kaldıran emlak vergilerinde yıllık 21 milyon dolarlık bir indirimden yararlandı. 1.871 lüks birimi ve sıfır “uygun fiyatlı” dairesi var.
Vali Hochul, geliştiricilerin her kiralama projesine piyasanın altında birimleri dahil etmesini ilk kez talep ederken vergi teşvikini sürdürecekti.
Manhattan’daki dev projeler son yıllarda vergi teşvikinden yararlandı. Kredi… Brittainy Newman/New York Times
421a sübvansiyonu neredeyse başlangıcından beri bölücü olmuştur. 1970’lerde New York City’deki bir mali kriz sırasında, şehir yetkilileri kimsenin bir şey inşa etmeyeceğinden endişe duyduğunda yürürlüğe girdi. Bazı politikacılar, bunun birkaç koşula bağlı geliştiriciler için finansal bir nimet olduğu endişesiyle 1980’lerin başında sona ermesini istedi.
Bununla birlikte, sonraki 40 yıl boyunca, vergi indirimi korundu ve rafine edildi, yavaş yavaş çeşitli satın alınabilirlik gereksinimleri eklendi. Anlaşma, son 20 yılda geliştiriciler arasında, özellikle Manhattan’daki büyük projelerde giderek daha popüler hale geldi ve şehir için yıllık vergi geliri kaybını artırdı.
421a programının çöküşü, daha önce Albany’de neredeyse emsalsiz bir lobi gücüne sahip olan emlak sektörü için en son büyük yasal gerilemedir. 2019’da eyalet milletvekilleri, endüstrinin itirazlarına rağmen eyalet çapında çok sayıda kiracı korumasını genişleten kapsamlı yeni kira düzenlemelerini onayladı.
Aynı zamanda, büyük 421a projelerinde inşaat işçileri için garantili ücretler içerdiği için vergi anlaşmasının korunması çağrısında bulunan geliştiricilerin birlik anında geliştiricilere katılan inşaat sektörüne de bir darbedir. İşçiler Brooklyn ve Queens’deki gelişmeler için saatte ortalama 45 dolar ve Manhattan’da saatte 60 dolar alıyorlar.
Hizmet Çalışanları Yerel 32BJ başkanı Kyle Bragg, “Bu salgından çıkmaya çalışırken, kalkınmanın devam etmesi, ancak yalnızca iyi işler sağlamakla kalmayıp aynı zamanda ekonomik motorun bir parçası olan sorumlu kalkınmanın devam etmesi ekonomimiz için önemlidir” dedi. New York’ta 85.000 işçiyi temsil eden Uluslararası Birlik.
Belediye Başkanı Eric Adams da vergi indirimini sürdürmeye destek verdi. Programın daha uygun fiyatlı daireler yaratacağını ve inşaat işçileri için iyi ücretli işler üreteceğini söyledi.
Belediye başkanı Mart ayında The Daily News gazetesinde bir görüş yazısında, “Şehrin uygun fiyatlı konut stokunu genişletme konusunda ciddiysek, bunu gerçekleştirmek için masada ciddi bir plana ihtiyacımız var” dedi.
Yasama oturumu sona ererken, diğer konut sorunlarına ilişkin büyük faturalar belirsizliğini koruyor. Bir önlem, sözde haklı nedenle tahliyeyi yürürlüğe koyacak ve bu da, kira şartlarını ihlal etmek gibi büyük bir ihlal olmadıkça ev sahiplerinin bir kiracının kirasını yenilememelerini yasaklayacaktır. Bir diğeri, New York City’deki otellerin uygun fiyatlı konutlara dönüştürülmesine izin verecek.
Grace Ashford ve Mihir Zaveri raporlamaya katkıda bulundu.
Vali Kathy Hochul, sübvansiyonun gözden geçirilmiş ve yeniden markalanmış bir versiyonu için bastırdı, ancak milletvekillerine göre, bu sonbaharda yapılacak seçimlerden önce emlak sektörü için kazançlı bir vergi indirimini yenilemek istemeyen Demokratların kontrolündeki Yasama Meclisi’nde hiçbir zaman geniş destek alamadı. ve emlak yetkilileri.
421a olarak bilinen sübvansiyon, şehirdeki en cömert emlak vergisi indirimidir ve New York City’ye yıllık yaklaşık 1,77 milyar dolarlık vergi geliri kaybına mal olur. Şehir genelinde, büyük ölçüde Manhattan’da yüzbinlerce piyasa fiyatına sahip daire ve kat mülkiyeti inşaatını sübvanse etti ve genellikle geliştiricilerin piyasanın altında bazı kiralamalar inşa etmelerini gerektiriyor.
Ancak eleştirmenler, düşük gelirli New Yorklular için çok az birim karşılığında geliştiriciler için bir vergi hediyesi olduğunu ve bazen hiç olmadığını söylüyor.
Vergi indiriminin sona ermesini savunan New York Şehri denetçisi Brad Lander, “421a, New York City’nin bozuk emlak vergisi sisteminin üzerine yerleştirilmiş, bozuk, saçma bir şekilde pahalı bir yara bandıdır” dedi. “Yenilenmemiş olması güzel.”
Resmi olarak 15 Haziran’da sona eren süresi dolmuş sübvansiyonun ani etkisi yıllarca hissedilmeyecek.
Geliştiriciler, vergi teşviki olmadan, yeni konut inşaatının sürdürülmesinin çok pahalı olacağı ve artan konut fiyatları sırasında New York City’de önemli ölçüde azaltılabileceği konusunda uyardılar. Son aylarda, inşaatçılar, geçen yıl büyük ölçekli konut projeleri için yeniden imar edilen Brooklyn’in Gowanus bölgesi de dahil olmak üzere, mevcut vergi indiriminden son tarihe kadar hak kazanmak için yeni projelerin temelini atmak için acele ettiler.
New York Üniversitesi Furman Gayrimenkul ve Kentsel Politika Merkezi’nin yönetici direktörü Matt Murphy, 421a programından faydalanan kiralama projelerinin, inşaatın tamamlanmasıyla önümüzdeki yıllarda da açılmaya devam edeceğini söyledi.
Bundan sonra, geliştiriciler muhtemelen piyasa fiyatına göre çok aileli kiralamalardan kaçınacak ve bunun yerine daha yüksek getiri sağlayan kat mülkiyeti gibi projeler inşa edeceklerini söyledi. 421a olmadan, şehrin emlak vergisi sistemi, apartman dairesi geliştirmeyi biraz desteklemektedir, çünkü apartman sahipleri, bir ev sahibi vergi indirimi için hak kazanabilir.
Bay Murphy, 421a’nın sona ermesinin, en düşük gelir düzeyindeki kiracılar için yeni konut yaratılmasını olumsuz etkilemeyebileceğini, çünkü bu projelerin federal sübvansiyonlardan yararlandığını söyledi.
Yine de ekledi: “Bunu kaybetmek, şehri daha ekonomik hale getirmeye yardımcı olacak gibi değil. Tek yaptığı, kalkınmada büyük miktarda belirsizlik yaratmak ve uzun vadede konut kıtlığını daha da kötüleştirmek.”
Hükümet Kathy Hochul, bu yasama oturumunda vergi indirimi programını gözden geçirmeyi umuyordu. Kredi… New York Times için Benjamin Norman
Mevcut vergi indirimi, esas olarak, lüks gelişmeler de dahil olmak üzere yeni projelerdeki emlak vergilerini 30 yıla kadar donduruyor ve yalnızca mal sahiplerinin inşaattan önce siteye borçlu oldukları emlak vergilerini paylaşmalarını gerektiriyor. Milletvekilleri, sübvansiyonun geçmişte sona ermesine izin verdi, ancak kısa bir süre sonra onu yeniden canlandırdı.
Ancak bu sefer olabilecek acil bir işaret yoktu, milletvekilleri ve emlak yetkilileri kabul etti, ancak Bayan Hochul mevzuatın 2023’te yeniden sunulabileceğini söyledi.
Bayan Hochul bu hafta düzenlediği basın toplantısında, “Bu önemli bir hedef, ancak yasama organlarının bu yıl buna ulaşmak için şu anda bir ilgisi olup olmadığını bilmiyorum” dedi. Bırakın işlerini yapsınlar, sonra ben konuşmama perde arkasından devam edeceğim.
Vali aylarca Demokrat Parti’deki meslektaşlarını yenilemeyi desteklemek için bir araya getirmeye çalıştı, ancak Albany ve New York City’de giderek daha fazla sesli konut savunucuları tarafından desteklenen yeni bir grup ilerici üye, geliştirici vergi indirimine saldırdı. Vergi teşvikinin hiçbir versiyonunun konut satın alınabilirliği krizini yeterince önleyemeyeceğini savundular.
Bayan Hochul’un 485w olarak değiştirilen önerdiği değişiklik, mevcut programa çok benzediği için milletvekilleri tarafından reddedildi.
Bronx’un bazı kısımlarını temsil eden bir Demokrat olan Meclis Üyesi Jeffrey Dinowitz, “Birçok insanın şu anda oluşturulmuş 421a hakkında çok ciddi çekinceleri var” dedi. “Uygun fiyatlı konutlarla bir şeyler yapmalıyız, ancak 421a ile paramızın karşılığını aldığımızı düşünmüyorum.”
Revize edilmiş bir vergi teşvikinin destekçileri, bunun, satın alınabilirlik krizinin ana itici gücü olan kentin ciddi konut sıkıntısının hafifletilmesine yardımcı olacağını söyledi. Şehir, 2010’dan 2018’e kadar yeni işlerde yüzde 22’lik bir sıçrama görürken, partizan olmayan Vatandaş Bütçe Komisyonu’na göre şehrin konut stoku sadece yüzde 4 arttı.
Bayan Hochul’un önerisi, eleştirmenlerin başlıca endişelerini – anlaşmanın düşük maliyetli evler yerine lüks kulelerin inşasını teşvik ederek şehrin konut satın alınabilirliği krizini ağırlaştırdığı – yatıştırmaya çalıştı. Uygun fiyatlı olarak pazarlanan çok sayıda birimin yalnızca yılda 100.000 doların üzerinde – şehrin medyan hane gelirinden çok daha yüksek – ailelere ulaşabileceğini ve genellikle aynı mahalledeki piyasa fiyatına göre daha pahalı olduğunu söylüyorlar.
Birçok birim, çok daha yüksek gelir seviyelerini hedefliyor ve çevre mahallelerdeki ortalamanın çok üzerinde olan 173.420 doların üzerinde kazanan dört kişilik ailelere “uygun fiyatlı” kiralar veriyor. New York şehrinin tamamı için hane medyan geliri 67.046 dolar iken, şehirdeki en düşük seviye olan Bronx’ta 42.000 dolar.
Programın 2016’daki son revizyonuna kadar, bazı projeler uygun fiyatlı birimler inşa etmeden vergi anlaşmasından yararlanabiliyordu. Buna, en büyük emlak vergisi indirimini alan konut geliştirme, Long Island City, Queens’deki Jackson Park da dahildi ve sitedeki vergi faturasını neredeyse ortadan kaldıran emlak vergilerinde yıllık 21 milyon dolarlık bir indirimden yararlandı. 1.871 lüks birimi ve sıfır “uygun fiyatlı” dairesi var.
Vali Hochul, geliştiricilerin her kiralama projesine piyasanın altında birimleri dahil etmesini ilk kez talep ederken vergi teşvikini sürdürecekti.
Manhattan’daki dev projeler son yıllarda vergi teşvikinden yararlandı. Kredi… Brittainy Newman/New York Times
421a sübvansiyonu neredeyse başlangıcından beri bölücü olmuştur. 1970’lerde New York City’deki bir mali kriz sırasında, şehir yetkilileri kimsenin bir şey inşa etmeyeceğinden endişe duyduğunda yürürlüğe girdi. Bazı politikacılar, bunun birkaç koşula bağlı geliştiriciler için finansal bir nimet olduğu endişesiyle 1980’lerin başında sona ermesini istedi.
Bununla birlikte, sonraki 40 yıl boyunca, vergi indirimi korundu ve rafine edildi, yavaş yavaş çeşitli satın alınabilirlik gereksinimleri eklendi. Anlaşma, son 20 yılda geliştiriciler arasında, özellikle Manhattan’daki büyük projelerde giderek daha popüler hale geldi ve şehir için yıllık vergi geliri kaybını artırdı.
421a programının çöküşü, daha önce Albany’de neredeyse emsalsiz bir lobi gücüne sahip olan emlak sektörü için en son büyük yasal gerilemedir. 2019’da eyalet milletvekilleri, endüstrinin itirazlarına rağmen eyalet çapında çok sayıda kiracı korumasını genişleten kapsamlı yeni kira düzenlemelerini onayladı.
Aynı zamanda, büyük 421a projelerinde inşaat işçileri için garantili ücretler içerdiği için vergi anlaşmasının korunması çağrısında bulunan geliştiricilerin birlik anında geliştiricilere katılan inşaat sektörüne de bir darbedir. İşçiler Brooklyn ve Queens’deki gelişmeler için saatte ortalama 45 dolar ve Manhattan’da saatte 60 dolar alıyorlar.
Hizmet Çalışanları Yerel 32BJ başkanı Kyle Bragg, “Bu salgından çıkmaya çalışırken, kalkınmanın devam etmesi, ancak yalnızca iyi işler sağlamakla kalmayıp aynı zamanda ekonomik motorun bir parçası olan sorumlu kalkınmanın devam etmesi ekonomimiz için önemlidir” dedi. New York’ta 85.000 işçiyi temsil eden Uluslararası Birlik.
Belediye Başkanı Eric Adams da vergi indirimini sürdürmeye destek verdi. Programın daha uygun fiyatlı daireler yaratacağını ve inşaat işçileri için iyi ücretli işler üreteceğini söyledi.
Belediye başkanı Mart ayında The Daily News gazetesinde bir görüş yazısında, “Şehrin uygun fiyatlı konut stokunu genişletme konusunda ciddiysek, bunu gerçekleştirmek için masada ciddi bir plana ihtiyacımız var” dedi.
Yasama oturumu sona ererken, diğer konut sorunlarına ilişkin büyük faturalar belirsizliğini koruyor. Bir önlem, sözde haklı nedenle tahliyeyi yürürlüğe koyacak ve bu da, kira şartlarını ihlal etmek gibi büyük bir ihlal olmadıkça ev sahiplerinin bir kiracının kirasını yenilememelerini yasaklayacaktır. Bir diğeri, New York City’deki otellerin uygun fiyatlı konutlara dönüştürülmesine izin verecek.
Grace Ashford ve Mihir Zaveri raporlamaya katkıda bulundu.