Queens’teki Jackson Park başlı başına bir şehirdir: Isıtmalı çatı havuzu, tam boy kapalı basketbol sahası ve 1,6 dönümlük özel parkı olan ışıltılı cam kulelerde 1.871 lüks daire. Tavandan tabana pencereleri panoramik Manhattan manzarası sunan çatı katı rezidansları ayda 8.500 dolara kiralanıyor.
Bir başka özelliği daha vardır. Ülkenin en büyük özel emlak şirketlerinden biri olan Tishman Speyer’in genişleyen gelişimi, New York şehrinin en cömert emlak vergisi muafiyetinden en çok yararlanan kişi. Yıllık 21 milyon dolarlık bir azalma, tahmini 394 milyon dolar değerinde olan ve 2018’de Long Island City’deki eski bir otoparkta açılan sitedeki vergi faturasını neredeyse ortadan kaldırıyor.
Sübvansiyon, 421a olarak bilinen 51 yıllık bir vergi teşvik programı aracılığıyla mümkün hale geldi; bu, eleştirmenlerin inşaatı teşvik ederek şehrin konut satın alınabilirlik krizini daha da kötüleştirdiğini söylediği, kazançlı bir emlak vergisi muafiyetinin ezoterik bir adı. Daha düşük maliyetli evler yerine lüks binalar.
İlk olarak 1970’lerde tanıtılan, şehirdeki çok aileli konut inşaatçıları için vergi indirimi, New York mali bir krizle karşı karşıyayken ve çok az geliştirici herhangi bir şey inşa ederken yeni konut inşaatını teşvik etmeyi amaçlıyordu. Ekonomi toparlandıktan sonra, sübvansiyon kaldı ve gelişmeye başladı, yavaş yavaş vergi indirimine hak kazanmak için çeşitli satın alınabilirlik gereksinimleri eklendi.
Son yıllarda, vergi indirimi olmadan, yüz binlerce apartman ve apartman inşaatını sübvanse eden birkaç büyük konut projesi inşa edildi.
Destekçileri, ciddi bir konut sıkıntısı olan bir şehirde piyasa oranının altında konut üretilmesine yardımcı olmak için bir vergi teşvikinin gerekli olduğunu söylüyor. Ancak endüstrinin lobi grubu New York Emlak Kurulu bile programın şehrin konut ihtiyacını karşılamadığını kabul ediyor.
Şimdi, Haziran’da sona erecek olan programın geleceği, programı genişletmek veya tamamen ortadan kaldırmak için yürütülen şiddetli lobi faaliyetleriyle güvencesiz. Hükümet Kathy Hochul, acilen biraz daha derin ve daha uzun süreli satın alınabilirliği teşvik eden yeni bir vergi indirimi istiyor. Etkili emlak endüstrisi ve Belediye Başkanı Eric Adams’ın da aralarında bulunduğu destekçiler, New York’ta son derece ihtiyaç duyulan uygun fiyatlı konutların çoğunun geliştirilmesinin böyle bir program olmadan tamamen ortadan kalkabileceğini söylüyorlar.
Ancak valinin önerisi, 421a’nın hiçbir versiyonunun konut satın alınabilirliği krizini durdurmak için neredeyse yeterince şey yapmadığını savunarak, agresif bir şekilde vergi indirimini ortadan kaldırmaya çalışan Demokrat Parti’nin sol kanadıyla arasını açtı. .
Eleştirmenler, uygun fiyatlı olarak pazarlanan çok sayıda dairenin yalnızca yılda 100.000 doların üzerinde -şehrin medyan hane gelirinden çok daha yüksek- kazanan ailelerin ulaşabileceğini ve programın farklı versiyonlarındaki boşlukların bazı apartman ve kat mülkiyetlerine izin verdiğini söylüyor. binalar, düşük maliyetli birimler içermeyecek.
2014’ten bu yana, muafiyetle inşa edilen sadece 44 ünite mümkün olan en yüksek indirimle – alan medyan gelirinin yüzde 30’unu oluşturan kiracılar için – teklif edildi. The New York Times tarafından yapılan bir analize. Örneğin, üç kişilik bir aile için bu, iki yatak odalı bir birim için ayda 631 dolar ödemeye hak kazanmak için yılda yaklaşık 32.200 dolar gelir anlamına gelir.
Birçok birim, çok daha yüksek gelir seviyelerini hedefliyor ve 155.000 doların üzerinde kazanan dört kişilik ailelere “uygun fiyatlı” kiralar veriyor, bu da çevredeki mahallelerin ortalamasından çok daha yüksek. Şehirdeki hane medyan geliri 67.046 dolar, Bronx’un en düşük seviyesi 42.000 dolar.
421a programının kaldırılması için çağrıda bulunan New York Şehri Denetçisi Brad Lander, “Program savunulamaz” dedi. “Gerçekten uygun fiyatlı küçük bir avuç birim için geliştiriciler için büyük bir hediye.”
Merkez, şehrin denetçisi Brad Lander, vergi indirimi programının “geliştiriciler için sadece küçük bir avuç gerçekten uygun fiyatlı birim için büyük bir eşantiyon olduğunu söyledi. ” Kredi… Michelle V. Agins/The New York Times
Geliştiriciler, New York City’ye yıllık 1,77 milyar dolardan fazla vergi gelirine mal olacak şekilde vergi indirimlerinden yararlandı, bu 2010’daki miktarın iki katı.
Vali Hochul bütçesine dahil etti 421a vergi programını yenilemek ve geliştiricileri, şu anda gerekli olmayan tüm projelerde uygun fiyatlı birimler oluşturmaya zorlamak için bir plan önermek. Önemli bir değişiklikte, bazı birimlerin vergi anlaşması sona erdikten sonra bile “uygun fiyatlı” tutulması gerekecektir.
Teklifi, geliştiricilerle bağları olan ve vergi teşvikleri olmadan düşük maliyetli konut inşa etmenin zor olduğuna inanan Belediye Başkanı Eric Adams’ın desteğini aldı.
“New York City, 421a programının halefi iyileştirilmeden, satın alınabilirlik krizimizin temelindeki konut sıkıntısının üstesinden gelemez” dedi. ifade.
Ancak eleştirmenler, valinin planının düşük gelirli New Yorklular için çok az karşılığında geliştiricilere hala çok büyük bir fayda sağladığını söylüyor.
Valinin önerisi aynı zamanda müteahhitler için yeni bir fayda getiriyor ve şu anda tek bir kişi için 83.600 $ olan alan medyan gelirinin yüzde 130’una kadar olan kişilere satılan kat mülkiyeti üzerindeki vergi indirimine izin veriyor. Bölge medyan geliri New York City ve birkaç banliyö ilçesini içerir.
New York Üniversitesi Furman Gayrimenkul ve Kentsel Politika Merkezi’nin yönetici direktörü Matt Murphy, “Bahisler oldukça büyük” dedi. “Ölçeğinin farkına varmalısınız ve etrafındaki politika tartışması gerçekten önemli: Bir konut krizi ve düşük boşluklu bir şehir yaşayacağımızı bilerek, onu mevcut neslinizin değerlerini karşılayacak ve geliştirecek şekilde nasıl şekillendirirsiniz?”
421a’nın ana eleştirisi hiç değişmedi: Onu yüksek kaliteli konutlar inşa etmek için kullanan ve şehrin artan konut maliyetlerinin çekilmesine yardımcı olan inşaatçılar için bir vergi hediyesi oldu.
En uygun fiyatlı birimler genellikle aileleri diskalifiye eden stüdyolar ve tek yatak odalı konutlardır, uygun olarak pazarlanan daha büyük evlerin ise nispeten yüksek gelir gereksinimleri vardır.
Brooklyn’in Prospect Lefferts Garden semtindeki yeni bir konut binası olan PLG, 141 “uygun fiyatlı” birime sahiptir ve bunların tümü kiracıların alan medyan gelirinin yaklaşık yüzde 130’unu, programdaki mümkün olan en yüksek seviyeyi kazanmasını gerektirir. .
StreetEasy listeleme sitesine göre, bu mahallede iki yatak odalı bir birim için istenen medyan fiyat ayda 2.400 dolar; PLG’de iki yatak odalı “uygun fiyatlı” birim 2.710$’dır.
2016’dan 2020’ye kadar, şehrin uygun fiyatlı konut piyangosu aracılığıyla sunulan ve 421a programı aracılığıyla oluşturulan iki ve üç yatak odalı birimlerin üçte ikisinden fazlası, bölgenin yüzde 130’unu oluşturan aileler için fiyatlandırıldı. Furman Center’ın yakın tarihli bir raporuna göre medyan gelir.
Avantajlar, Midtown Manhattan’daki 20 yıllık vergi indirimi olan ve emlak vergilerini her yıl yaklaşık 2,6 milyon dolar azaltan bir Mercedes-Benz bayisi gibi ticari kiracıları da kapsıyor.
Long Island City’de, bir dizi yeniden imar ve gelişme, alçak binaları ve endüstriyel arsaları Jackson Park kompleksi de dahil olmak üzere yükselen lüks apartman binalarına dönüştürdü.
Tishman Speyer, 421a vergi indirimine hak kazanmak için Jackson Park’ta ilk adımı atmak için aceleyle, daha cömert bir versiyonunun 2015’te sona ermesinden sadece aylar önce ve binaları, önceden belirlenmiş bir alanın hemen dışına yerleştirdi. geliştiricinin piyasanın altındaki daireleri dahil etmesini istedi.
Ülkenin en büyük özel emlak şirketlerinden biri olan Tishman Speyer, vergi indirimi programının önceki bir sürümünün süresi dolmadan Jackson Park’ı inşa etmek için acele etti. Tishman’ın pazar altı birimleri dahil etmesini gerektirmedi. Kredi… The New York Times için Gabby Jones
İnşaat 2016’da başlasaydı, Jackson Park daha yeni 421a kuralları nedeniyle bazı düşük maliyetli üniteleri dahil etmek zorunda kalacaktı. Bunun yerine, Jackson Park’ta hiçbiri yok.
Tishman Speyer’in bir sözcüsü, geliştiricinin tüm geliştiricilere sunulan vergi muafiyetinden yararlandığını ve tüm düzenlemelerine uyduğunu söyledi. Sözcü, şirketin gelecekteki 421a projelerinin satın alınabilirliğini artırmak için yeni teklifleri desteklediğini söyledi.
Çevredeki bloklarda, diğer birkaç geliştirici de 2015 son tarihini karşılamak için inşaata başlamak için acele etti. Buna 2018’de Long Island City’de açılan ve 58 katlı, Manhattan dışındaki şehrin en yüksek konut binası olan Tower 28 de dahildir. Heatherwood Luxury Rentals tarafından geliştirilen 451 birimi var – hiçbiri pazarın altında değil.
Sübvansiyon, Tower 28’in vergi faturasını yıllık 5,4 milyon dolar düşürür. Heatherwood yorum taleplerine yanıt vermedi.
Programı eleştiren Pratt Toplum Geliştirme Merkezi’nde kıdemli bir planlamacı olan Paula Crespo, vergi indirimi programını “geliştiriciden bu onyıllarca vergi için bir şey geri istemek için kaçırılmış bir fırsat olarak gördüğünü söyledi. muafiyetler.”
Daireli binalarda vergi indirimi, bireysel sahiplere kadar uzanır; bu, lüks bir apartman kulesi olan 35 Hudson Yards da dahil olmak üzere Manhattan’daki en önde gelen konut projelerinden bazılarında bulunan bir muafiyettir. Şu anda 49,5 milyon dolara satılık olan 90. kattaki tam katlı çatı katını kim satın alırsa, 20 yıl süren 421a muafiyeti nedeniyle yıllık emlak vergisi olarak sadece 27.500 dolar ödeyecek. Vergi indirimi olmadan, yıllık emlak vergileri 342.000 $ olacaktır.
35 Hudson Yards, merkez, Manhattan’da lüks bir apartman projesi. Kim 90. katta bir çatı katı satın alırsa, yıllık emlak vergilerini 342.000 dolardan 27.500 dolara indirecek bir vergi indirimi alacak. Kredi… The New York Times için Gabby Jones
Onlarca yıldır, New York Emlak Kurulu, vergi indirimini ortadan kaldırmak için seçilmiş yetkililerin her ciddi çabasını boşa çıkarmaya yardımcı oldu. Bugün, endüstri grubu, teşviki koruma konusundaki tutumunu değiştirmedi, ancak liderleri, vergi programının birçok yinelemesinin, yeterince düşük maliyetli evler olmadan lüks konutlara yol açtığını kabul ediyor.
Grup, Vali Hochul tarafından önerilen 421a değiştirme planını desteklemektedir.
Kurumun planlamadan sorumlu kıdemli başkan yardımcısı Basha Gerhards, “Bu bağlantı kopukluğu nedeniyle mevcut programı sürdürmeyi tartışmayacağız, bu, ele alınması gereken önemli bir bağlantıdır” dedi.
REBNY, arazi ve inşaat maliyetleri ile emlak vergilerinin çok yüksek olması nedeniyle New York’ta uygun fiyatlı konut üretmek ve sürdürmek için bir miktar vergi indiriminin gerekli olduğunu iddia ediyor. Grup, yardım olmadan bankaların projeleri finansal olarak imkansız görebileceğini söyledi.
“Soru şu: Bu birimleri istiyor muyuz?” REBNY’nin politikadan sorumlu kıdemli başkan yardımcısı Zach Steinberg, piyasanın altındaki evlere atıfta bulundu. “Çünkü bahsettiğimiz şey bu. New York’ta bu konut birimlerine ihtiyacımız var.”
Süresi dolmadan aylar önce, bazı ilerici seçilmiş yetkililer ve konut savunucuları vergi indiriminin tamamen kaldırılması gerektiğini savundular.
Vergi muafiyetinin yüksek kaliteli konut inşaatlarında bir artışa yol açtığı Brooklyn Şehir Merkezi’nde yakın zamanda düzenlenen bir mitingde, denetçi Bay Lander, eyalet milletvekillerini bunun yerine şehrin eşitsiz emlak vergisi sistemini vergi indirimini azaltarak düzeltmeye çağırdı yeni apartmanlar üzerindeki vergi oranları, kat mülkiyeti üzerindeki oranların artırılması ve düşük gelirli mülk sahipleri için vergi indirimi sağlanması.
Akıl sağlığı terapisti Matthew Koziolek ve bir devlet okulu öğretmeni olan karısı, şehrin konut piyango web sitesinde uygun fiyatlı birimlere başvurmak için bir yıldan fazla zaman harcadı. Yaklaşık 100.000 $’lık toplam gelire sahip olan çift, en azından kağıt üzerinde Queens’te birkaç daire için hak kazandı, ancak Jackson Heights’ta ayda 2,400 $ olarak listelenen iki yatak odalı bir rezidans da dahil olmak üzere bütçelerini karşılayabilecekleri hiçbir şey yoktu.
Matthew Koziolek ve eşi Andrea, vergi indirimi programı kapsamında hak ettikleri düşük maliyetli dairelerin uygun olmadığını söyledikleri için New York’tan ayrılmayı düşünüyorlar. onların bütçesi. Kredi… The New York Times için Gabby Jones
Jackson Heights binası, yıllık vergi faturasını 185.000 $ azaltan 421a programı aracılığıyla 35 yıllık bir vergi indirimine sahiptir. 20 birimden 10’u, alan medyan gelirinin yüzde 130’unu oluşturan kiracılar için ayrılmış “uygun fiyatlı” dairelerdir.
30 yaşındaki Bay Koziolek, “Nesil zenginliğiniz yoksa uygun değil” diyerek, eşiyle birlikte oraya taşınmayı keşfetmek için Nisan ayında Colorado’yu ziyaret edeceklerini de sözlerine ekledi. “New York City web sitesine bakmayı bıraktık çünkü bunun bir şaka olduğunu gördük.”
Bir başka özelliği daha vardır. Ülkenin en büyük özel emlak şirketlerinden biri olan Tishman Speyer’in genişleyen gelişimi, New York şehrinin en cömert emlak vergisi muafiyetinden en çok yararlanan kişi. Yıllık 21 milyon dolarlık bir azalma, tahmini 394 milyon dolar değerinde olan ve 2018’de Long Island City’deki eski bir otoparkta açılan sitedeki vergi faturasını neredeyse ortadan kaldırıyor.
Sübvansiyon, 421a olarak bilinen 51 yıllık bir vergi teşvik programı aracılığıyla mümkün hale geldi; bu, eleştirmenlerin inşaatı teşvik ederek şehrin konut satın alınabilirlik krizini daha da kötüleştirdiğini söylediği, kazançlı bir emlak vergisi muafiyetinin ezoterik bir adı. Daha düşük maliyetli evler yerine lüks binalar.
İlk olarak 1970’lerde tanıtılan, şehirdeki çok aileli konut inşaatçıları için vergi indirimi, New York mali bir krizle karşı karşıyayken ve çok az geliştirici herhangi bir şey inşa ederken yeni konut inşaatını teşvik etmeyi amaçlıyordu. Ekonomi toparlandıktan sonra, sübvansiyon kaldı ve gelişmeye başladı, yavaş yavaş vergi indirimine hak kazanmak için çeşitli satın alınabilirlik gereksinimleri eklendi.
Son yıllarda, vergi indirimi olmadan, yüz binlerce apartman ve apartman inşaatını sübvanse eden birkaç büyük konut projesi inşa edildi.
Destekçileri, ciddi bir konut sıkıntısı olan bir şehirde piyasa oranının altında konut üretilmesine yardımcı olmak için bir vergi teşvikinin gerekli olduğunu söylüyor. Ancak endüstrinin lobi grubu New York Emlak Kurulu bile programın şehrin konut ihtiyacını karşılamadığını kabul ediyor.
Şimdi, Haziran’da sona erecek olan programın geleceği, programı genişletmek veya tamamen ortadan kaldırmak için yürütülen şiddetli lobi faaliyetleriyle güvencesiz. Hükümet Kathy Hochul, acilen biraz daha derin ve daha uzun süreli satın alınabilirliği teşvik eden yeni bir vergi indirimi istiyor. Etkili emlak endüstrisi ve Belediye Başkanı Eric Adams’ın da aralarında bulunduğu destekçiler, New York’ta son derece ihtiyaç duyulan uygun fiyatlı konutların çoğunun geliştirilmesinin böyle bir program olmadan tamamen ortadan kalkabileceğini söylüyorlar.
Ancak valinin önerisi, 421a’nın hiçbir versiyonunun konut satın alınabilirliği krizini durdurmak için neredeyse yeterince şey yapmadığını savunarak, agresif bir şekilde vergi indirimini ortadan kaldırmaya çalışan Demokrat Parti’nin sol kanadıyla arasını açtı. .
Eleştirmenler, uygun fiyatlı olarak pazarlanan çok sayıda dairenin yalnızca yılda 100.000 doların üzerinde -şehrin medyan hane gelirinden çok daha yüksek- kazanan ailelerin ulaşabileceğini ve programın farklı versiyonlarındaki boşlukların bazı apartman ve kat mülkiyetlerine izin verdiğini söylüyor. binalar, düşük maliyetli birimler içermeyecek.
2014’ten bu yana, muafiyetle inşa edilen sadece 44 ünite mümkün olan en yüksek indirimle – alan medyan gelirinin yüzde 30’unu oluşturan kiracılar için – teklif edildi. The New York Times tarafından yapılan bir analize. Örneğin, üç kişilik bir aile için bu, iki yatak odalı bir birim için ayda 631 dolar ödemeye hak kazanmak için yılda yaklaşık 32.200 dolar gelir anlamına gelir.
Birçok birim, çok daha yüksek gelir seviyelerini hedefliyor ve 155.000 doların üzerinde kazanan dört kişilik ailelere “uygun fiyatlı” kiralar veriyor, bu da çevredeki mahallelerin ortalamasından çok daha yüksek. Şehirdeki hane medyan geliri 67.046 dolar, Bronx’un en düşük seviyesi 42.000 dolar.
421a programının kaldırılması için çağrıda bulunan New York Şehri Denetçisi Brad Lander, “Program savunulamaz” dedi. “Gerçekten uygun fiyatlı küçük bir avuç birim için geliştiriciler için büyük bir hediye.”
Merkez, şehrin denetçisi Brad Lander, vergi indirimi programının “geliştiriciler için sadece küçük bir avuç gerçekten uygun fiyatlı birim için büyük bir eşantiyon olduğunu söyledi. ” Kredi… Michelle V. Agins/The New York Times
Geliştiriciler, New York City’ye yıllık 1,77 milyar dolardan fazla vergi gelirine mal olacak şekilde vergi indirimlerinden yararlandı, bu 2010’daki miktarın iki katı.
Vali Hochul bütçesine dahil etti 421a vergi programını yenilemek ve geliştiricileri, şu anda gerekli olmayan tüm projelerde uygun fiyatlı birimler oluşturmaya zorlamak için bir plan önermek. Önemli bir değişiklikte, bazı birimlerin vergi anlaşması sona erdikten sonra bile “uygun fiyatlı” tutulması gerekecektir.
Teklifi, geliştiricilerle bağları olan ve vergi teşvikleri olmadan düşük maliyetli konut inşa etmenin zor olduğuna inanan Belediye Başkanı Eric Adams’ın desteğini aldı.
“New York City, 421a programının halefi iyileştirilmeden, satın alınabilirlik krizimizin temelindeki konut sıkıntısının üstesinden gelemez” dedi. ifade.
Ancak eleştirmenler, valinin planının düşük gelirli New Yorklular için çok az karşılığında geliştiricilere hala çok büyük bir fayda sağladığını söylüyor.
Valinin önerisi aynı zamanda müteahhitler için yeni bir fayda getiriyor ve şu anda tek bir kişi için 83.600 $ olan alan medyan gelirinin yüzde 130’una kadar olan kişilere satılan kat mülkiyeti üzerindeki vergi indirimine izin veriyor. Bölge medyan geliri New York City ve birkaç banliyö ilçesini içerir.
New York Üniversitesi Furman Gayrimenkul ve Kentsel Politika Merkezi’nin yönetici direktörü Matt Murphy, “Bahisler oldukça büyük” dedi. “Ölçeğinin farkına varmalısınız ve etrafındaki politika tartışması gerçekten önemli: Bir konut krizi ve düşük boşluklu bir şehir yaşayacağımızı bilerek, onu mevcut neslinizin değerlerini karşılayacak ve geliştirecek şekilde nasıl şekillendirirsiniz?”
421a’nın ana eleştirisi hiç değişmedi: Onu yüksek kaliteli konutlar inşa etmek için kullanan ve şehrin artan konut maliyetlerinin çekilmesine yardımcı olan inşaatçılar için bir vergi hediyesi oldu.
En uygun fiyatlı birimler genellikle aileleri diskalifiye eden stüdyolar ve tek yatak odalı konutlardır, uygun olarak pazarlanan daha büyük evlerin ise nispeten yüksek gelir gereksinimleri vardır.
Brooklyn’in Prospect Lefferts Garden semtindeki yeni bir konut binası olan PLG, 141 “uygun fiyatlı” birime sahiptir ve bunların tümü kiracıların alan medyan gelirinin yaklaşık yüzde 130’unu, programdaki mümkün olan en yüksek seviyeyi kazanmasını gerektirir. .
StreetEasy listeleme sitesine göre, bu mahallede iki yatak odalı bir birim için istenen medyan fiyat ayda 2.400 dolar; PLG’de iki yatak odalı “uygun fiyatlı” birim 2.710$’dır.
2016’dan 2020’ye kadar, şehrin uygun fiyatlı konut piyangosu aracılığıyla sunulan ve 421a programı aracılığıyla oluşturulan iki ve üç yatak odalı birimlerin üçte ikisinden fazlası, bölgenin yüzde 130’unu oluşturan aileler için fiyatlandırıldı. Furman Center’ın yakın tarihli bir raporuna göre medyan gelir.
Avantajlar, Midtown Manhattan’daki 20 yıllık vergi indirimi olan ve emlak vergilerini her yıl yaklaşık 2,6 milyon dolar azaltan bir Mercedes-Benz bayisi gibi ticari kiracıları da kapsıyor.
Long Island City’de, bir dizi yeniden imar ve gelişme, alçak binaları ve endüstriyel arsaları Jackson Park kompleksi de dahil olmak üzere yükselen lüks apartman binalarına dönüştürdü.
Tishman Speyer, 421a vergi indirimine hak kazanmak için Jackson Park’ta ilk adımı atmak için aceleyle, daha cömert bir versiyonunun 2015’te sona ermesinden sadece aylar önce ve binaları, önceden belirlenmiş bir alanın hemen dışına yerleştirdi. geliştiricinin piyasanın altındaki daireleri dahil etmesini istedi.
Ülkenin en büyük özel emlak şirketlerinden biri olan Tishman Speyer, vergi indirimi programının önceki bir sürümünün süresi dolmadan Jackson Park’ı inşa etmek için acele etti. Tishman’ın pazar altı birimleri dahil etmesini gerektirmedi. Kredi… The New York Times için Gabby Jones
İnşaat 2016’da başlasaydı, Jackson Park daha yeni 421a kuralları nedeniyle bazı düşük maliyetli üniteleri dahil etmek zorunda kalacaktı. Bunun yerine, Jackson Park’ta hiçbiri yok.
Tishman Speyer’in bir sözcüsü, geliştiricinin tüm geliştiricilere sunulan vergi muafiyetinden yararlandığını ve tüm düzenlemelerine uyduğunu söyledi. Sözcü, şirketin gelecekteki 421a projelerinin satın alınabilirliğini artırmak için yeni teklifleri desteklediğini söyledi.
Çevredeki bloklarda, diğer birkaç geliştirici de 2015 son tarihini karşılamak için inşaata başlamak için acele etti. Buna 2018’de Long Island City’de açılan ve 58 katlı, Manhattan dışındaki şehrin en yüksek konut binası olan Tower 28 de dahildir. Heatherwood Luxury Rentals tarafından geliştirilen 451 birimi var – hiçbiri pazarın altında değil.
Sübvansiyon, Tower 28’in vergi faturasını yıllık 5,4 milyon dolar düşürür. Heatherwood yorum taleplerine yanıt vermedi.
Programı eleştiren Pratt Toplum Geliştirme Merkezi’nde kıdemli bir planlamacı olan Paula Crespo, vergi indirimi programını “geliştiriciden bu onyıllarca vergi için bir şey geri istemek için kaçırılmış bir fırsat olarak gördüğünü söyledi. muafiyetler.”
Daireli binalarda vergi indirimi, bireysel sahiplere kadar uzanır; bu, lüks bir apartman kulesi olan 35 Hudson Yards da dahil olmak üzere Manhattan’daki en önde gelen konut projelerinden bazılarında bulunan bir muafiyettir. Şu anda 49,5 milyon dolara satılık olan 90. kattaki tam katlı çatı katını kim satın alırsa, 20 yıl süren 421a muafiyeti nedeniyle yıllık emlak vergisi olarak sadece 27.500 dolar ödeyecek. Vergi indirimi olmadan, yıllık emlak vergileri 342.000 $ olacaktır.
35 Hudson Yards, merkez, Manhattan’da lüks bir apartman projesi. Kim 90. katta bir çatı katı satın alırsa, yıllık emlak vergilerini 342.000 dolardan 27.500 dolara indirecek bir vergi indirimi alacak. Kredi… The New York Times için Gabby Jones
Onlarca yıldır, New York Emlak Kurulu, vergi indirimini ortadan kaldırmak için seçilmiş yetkililerin her ciddi çabasını boşa çıkarmaya yardımcı oldu. Bugün, endüstri grubu, teşviki koruma konusundaki tutumunu değiştirmedi, ancak liderleri, vergi programının birçok yinelemesinin, yeterince düşük maliyetli evler olmadan lüks konutlara yol açtığını kabul ediyor.
Grup, Vali Hochul tarafından önerilen 421a değiştirme planını desteklemektedir.
Kurumun planlamadan sorumlu kıdemli başkan yardımcısı Basha Gerhards, “Bu bağlantı kopukluğu nedeniyle mevcut programı sürdürmeyi tartışmayacağız, bu, ele alınması gereken önemli bir bağlantıdır” dedi.
REBNY, arazi ve inşaat maliyetleri ile emlak vergilerinin çok yüksek olması nedeniyle New York’ta uygun fiyatlı konut üretmek ve sürdürmek için bir miktar vergi indiriminin gerekli olduğunu iddia ediyor. Grup, yardım olmadan bankaların projeleri finansal olarak imkansız görebileceğini söyledi.
“Soru şu: Bu birimleri istiyor muyuz?” REBNY’nin politikadan sorumlu kıdemli başkan yardımcısı Zach Steinberg, piyasanın altındaki evlere atıfta bulundu. “Çünkü bahsettiğimiz şey bu. New York’ta bu konut birimlerine ihtiyacımız var.”
Süresi dolmadan aylar önce, bazı ilerici seçilmiş yetkililer ve konut savunucuları vergi indiriminin tamamen kaldırılması gerektiğini savundular.
Vergi muafiyetinin yüksek kaliteli konut inşaatlarında bir artışa yol açtığı Brooklyn Şehir Merkezi’nde yakın zamanda düzenlenen bir mitingde, denetçi Bay Lander, eyalet milletvekillerini bunun yerine şehrin eşitsiz emlak vergisi sistemini vergi indirimini azaltarak düzeltmeye çağırdı yeni apartmanlar üzerindeki vergi oranları, kat mülkiyeti üzerindeki oranların artırılması ve düşük gelirli mülk sahipleri için vergi indirimi sağlanması.
Akıl sağlığı terapisti Matthew Koziolek ve bir devlet okulu öğretmeni olan karısı, şehrin konut piyango web sitesinde uygun fiyatlı birimlere başvurmak için bir yıldan fazla zaman harcadı. Yaklaşık 100.000 $’lık toplam gelire sahip olan çift, en azından kağıt üzerinde Queens’te birkaç daire için hak kazandı, ancak Jackson Heights’ta ayda 2,400 $ olarak listelenen iki yatak odalı bir rezidans da dahil olmak üzere bütçelerini karşılayabilecekleri hiçbir şey yoktu.
Matthew Koziolek ve eşi Andrea, vergi indirimi programı kapsamında hak ettikleri düşük maliyetli dairelerin uygun olmadığını söyledikleri için New York’tan ayrılmayı düşünüyorlar. onların bütçesi. Kredi… The New York Times için Gabby Jones
Jackson Heights binası, yıllık vergi faturasını 185.000 $ azaltan 421a programı aracılığıyla 35 yıllık bir vergi indirimine sahiptir. 20 birimden 10’u, alan medyan gelirinin yüzde 130’unu oluşturan kiracılar için ayrılmış “uygun fiyatlı” dairelerdir.
30 yaşındaki Bay Koziolek, “Nesil zenginliğiniz yoksa uygun değil” diyerek, eşiyle birlikte oraya taşınmayı keşfetmek için Nisan ayında Colorado’yu ziyaret edeceklerini de sözlerine ekledi. “New York City web sitesine bakmayı bıraktık çünkü bunun bir şaka olduğunu gördük.”