Midtown Manhattan’ı yeniden şekillendirmek amacıyla, Vali Kathy Hochul ve New York Eyaleti yetkilileri, Amerikan tarihinin en büyük gayrimenkul geliştirme projelerinden biriyle ilerliyorlar: Ülkenin en işlek ulaşım merkezi olan Penn Station çevresinde çoğu ofisten oluşan 10 kule.
Binalar, kasvetli metro istasyonunun yenilenmesi için tıslamaya yardımcı olacak, yetkililerin ufuk çizgisine eklemeler aradıklarını söylemelerinin nedeni. Ancak plan, ofis piyasasını saran şiddetli belirsizliğin ortasında ilerliyor: Birçok şirket, işçiler evden çalışmaya devam ederken emlak ayak izini azaltmaya çalışıyor.
Projenin başarılı olup olmadığına dair bir ipucu, iki blok batıda, Hudson Yards semtinde yatıyor olabilir. Ofis kuleleri, perakende ve konutlar da dahil olmak üzere yeni bir inşaat listesi büyük hedeflerle açıldıktan üç yıl sonra, buradaki gelişme beklentileri karşılamadı. Oradaki büyük ofis kiracıları, uzaktan çalışmanın inatçı popülaritesi arasında küçülüyor ve ultra lüks apartman dairelerinin dörtte biri satılmamış durumda.
Sadece Manhattan ilçesinde 463,8 milyon metrekare ofis envanteri var.
New York City ekonomisi, hükümet yetkilileri ve geliştiricilerin Hudson Yards bölgesi için on yıldan fazla bir süre önce planlarını ilk kez duyurmalarından bu yana büyük ölçüde değişti ve pandemi sırasında daha da fazla dönüştü. WarnerMedia, JPMorgan Chase ve IHS Markit dahil olmak üzere mahalleye taşınan büyük şirketler, şimdi kullanılmayan ofis alanlarındaki katları boşaltmaya çalışıyor.
Yine de, Penn Station projesiyle, Bayan Hochul, beyaz yakalı işçilerin sonunda Midtown’a geri döneceği ve firmaların her zamanki gibi ofis alanına aç olacağına dair mirası tanımlayan bir bahsi ikiye katlıyor.
Bayan Hochul, eyaletin New York şehrinin imar kurallarını aşarak – çoğu tek bir şirket olan Vornado Realty Trust’a ait olan – sitelerin geliştiricilerinin daha uzun ve daha büyük binalar inşa etmesine izin verdiği projede devletin güçlü rolünü savundu. başka türlü sahip olabileceklerinden daha fazla. Belediye Başkanı Eric Adams, eyaletin şehrin emlak vergisi gelirini kaybetmeyeceğini açıklamasının ardından projeye desteğini açıkladı. O da pek kazandırmaz.
Penn Station planının güçlendiricileri, genellikle, 7 milyar dolara mal olması ve 2027 yılına kadar tamamlanması tahmin edilen istasyondaki düzeltmeleri, projenin merkezinde yer alıyor. Plan, istasyona daha uzun tavanlar ve yeni girişler ekleyecek, ancak ek raylar veya platformlar olmayacaktı. Ancak planın en önemli etkisi, tamamlanması yirmi yıl sürmesi beklenen ve 150 yıllık bir Roma Katolik kilisesi de dahil olmak üzere birkaç bloktaki çok sayıda mülkün yıkılmasını gerektiren yeni binalar olacaktır.
Hudson Yards’ın bir kısmı Manhattan’ın Batı Yakası’ndaki demiryolları üzerine inşa edildi. Hudson Nehri’ne daha yakın olan projenin ikinci yarısı henüz temel atmadı.
Destekçileri için Penn Station projesi, New York şehrinin geleceğinin kesin bir onayı ve Manhattan’ın sıkıcı bir bölgesine gecikmiş bir sarsıntıdır. Evrensel olarak sevilmeyen istasyonun umutsuzca yenilenmesi gerektiğini ve etrafına kuleler inşa etmenin mantıklı olduğunu söylüyorlar.
Bir araştırma ve savunuculuk grubu olan Regional Plan Association’ın iletişim direktörü Brian Fritsch, “Daha fazla kapasiteye sahip, daha birleşik ve daha güvenli ve Grand Central gibi bölgeye hizmet edebilecek bir Penn İstasyonuna ihtiyacımız var” dedi.
Ancak eleştirmenler, gelişmenin, tek bir geliştiriciye büyük ölçüde fayda sağlayan ve akıllıca olmayan bir şekilde işçilerle dolu ofislere ve yüksek katlı apartmanlar için sonsuz bir varlıklı alıcı arzına bağlı olan vergi indirimlerinin desteklediği lüks bir mahalle olan başka bir Hudson Yards olabileceği konusunda uyarıyorlar. Bu eleştirmenler, New York asla pandemiden önceki şehir olmayabilir.
Emlak firması Avison Young’a göre, Hudson Yards semtindeki tüm ofis alanlarının yaklaşık yüzde 37’si kiralanabilir, bu Midtown’daki en yüksek orandır. kiracılar katlarını devralacak. Manhattan’daki tüm ofis inşaatlarının yarısından fazlası, yaklaşık yedi milyon metrekare, orada geliştiriliyor.
Yedi katlı bir alışveriş merkezi olan Hudson Yards’daki Mağazalar ve Restoranlar, gelişimin merkezi olarak 2019’da açıldı ve birçok üst düzey perakendeciye ev sahipliği yaptı.
Ticari bir emlak şirketi olan Ruth Colp-Haber, “Kiracılar binadan binaya taşınıyor ve burada kalacak olan uzaktan çalışma olgusu nedeniyle yetersiz büyüme varsa, boş ofisleri olan ev sahipleri olacak” dedi. komisyoncu.
2044 yılına kadar, Penn Station yeniden geliştirme kulelerinin sonuncusunun bitirilmesi planlandığında, proje ve Hudson Yards, neredeyse pırıl pırıl cam ve çelik kulelerden oluşan bitişik bir koridor oluşturacak. 30. ve 34. Caddeler arasında, Kuzey Amerika’daki en yüksek binalardan bazılarının kümeleri Empire State Binası yakınlarındaki Altıncı Cadde’den Batı Yakası Otoyolu’nu çevreleyen gelişmemiş tren bahçelerinin doğu kenarına kadar uzanacak. İki alan birlikte, büyük çoğunluğu ofis kiracıları için tasarlanmış 30 milyon metrekareden fazla binayı temsil edecek.
New York Eyaleti denetçisine göre Manhattan, geçen yılın ortasından itibaren 463,8 milyon metrekare ofis envanterine sahipti ve ülkedeki tüm ofis alanlarının yaklaşık yüzde 11’ini oluşturuyordu.
Dünyanın en büyük emlak şirketlerinden biri olan Related Companies’de milyarder Stephen Ross tarafından yönetilen Hudson Yards projesinin ilk bölümü, 2019 baharında büyük bir tantanayla açıldı. Birçok şirket geliştirme hakları için yarışmıştı, ancak Related, tersanelerin sahibi Metropolitan Ulaşım Otoritesine 1 milyar dolar hisse vermeyi kabul ederek zirveye çıktı.
Hudson Yards projesi, Fendi ve Dior gibi üst düzey perakendecilerle dolu yedi katlı bir alışveriş merkeziyle açıldı; Kuzey Amerika’daki dördüncü en yüksek ofis binası da dahil olmak üzere dört ofis kulesi; ve kat mülkiyeti başına yaklaşık 5 milyon dolara satılan iki konut binası.
Projenin bir parçası olarak, Penn İstasyonu daha yüksek tavanlar, daha fazla pencere ve ek girişlerle yeniden inşa edilecek ve yolcuların bazı önemli şikayetlerine cevap verilecektir. Kredi… FXCollaborative — VUW
Salgının yol açtığı ekonomik çalkantı, Hudson Yards’ın planlarını alt üst etti. Üç yıl sonra, alışveriş merkezindeki kayan yazı perakendecisi Neiman Marcus, üç katlı mağazasını terk etti. Pandemiden önce Hudson Yards’da 1,5 milyon metrekarelik bir ofis kiralaması imzalayan Facebook’un ana şirketi, kısa süre önce buradaki genişlemesini durduracağını söyledi. Yerel istasyondaki metro yolcu sayısı, bu ayın ilk iki haftasında 2019’un aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 40 düştü ve henüz geri dönmemiş olan taşıtları ve tüketicileri yansıttı.
Hudson Yards’ın değişen isteklerinin altını çizen Related, çabalara aşina olan iki kişiye göre, MTA ile birkaç yıldır mevcut anlaşmasını yeniden müzakere etmeye çalıştı. Geliştirici, 2025 yılına kadar projenin diğer yarısı olan Western Rail Yards’ın üzerine altı konut binası, park ve bir okul inşa etme sözü vermişti, ancak son zamanlarda Madison Square Garden’ı bölgeye çekmeye çalışmak ve satın almak da dahil olmak üzere diğer seçenekleri araştırdı. eyaletten bir kumarhane lisansı.
Related sözcüsü Jon Weinstein, “Tamamen açık olmak gerekirse, Western Rail Yards üzerinde New York City’ye istihdam ve kapsayıcı büyüme getiren dönüştürücü bir gelişme inşa edeceğiz” dedi.
Bay Weinstein, Related’ın Hudson Yards ofis mülklerinin en yüksek kira ödeyen büyük şirketleri cezbettiğini ve onları “belki de şehrin tarihindeki en başarılı ofis geliştirmesi” haline getirdiğini söyledi. Binaların, yüksek kaliteli tesislere geçiş yapan şirketlerin pandemi eğiliminden yararlandığını söyledi.
Projenin destekçileri, Midtown’un kalbindeki toplu taşıma merkezinin etrafına yüksek kuleler inşa etmenin mantıklı olduğunu savundu.
Bay Weinstein, şirketin Hudson Yards’ta pandemiden önce açılan ofis binalarında alanın yüzde 95’inin kiralandığını söyledi. Ancak bu, mevcut kiracılarının boşaltmaya çalıştığı alanı veya en yeni binasında, 50 Hudson Yards’da veya diğer geliştiricilerin binalarında mevcut katları hesaba katmaz.
Birçok geliştirici için, ofis kullanımında ve uzaktan çalışmadaki pandeminin neden olduğu değişimin tam etkisi, kiralamaların büyük paylarının sona ereceği birkaç yıl boyunca hissedilmeyecek. New York Üniversitesi ve Columbia Üniversitesi tarafından yapılan bir araştırmaya göre, New York’ta pandemiden önce imzalanan ofis kiralamalarının yüzde 70’inden fazlası henüz yenileme için gelmedi ve kiralar düşerken boşluk oranlarının artmaya devam edebileceğini öne sürüyor.
Finansal analistler, ofis binası kullanımındaki kalıcı bir değişikliğin New York gibi şehirleri derinden etkileyerek bu mülklerin değerinde ve toplanan emlak vergilerinde düşüşe yol açabileceği konusunda uyardılar. Ofis binalarında çalışan kart geçişlerini izleyen güvenlik şirketi Kastle Systems’e göre, ağustos ayının üçüncü haftasında şehirdeki işçilerin sadece yüzde 37’si ofise gitti.
Yine de Penn Station geliştirmesi, Hudson Yards’ın inşasından bile daha büyük olacak ve benzer bir perakende, konut ve otel alanı karışımını ve ayrıca birçok ofisi içerecektir. 33 dönümde, 80 yıl önce tamamlanan Midtown’daki karşılaştırılabilir son gelişme olan Rockefeller Center’ın büyüklüğünü geçecekti.
Penn Station ve Madison Square Garden’ın güneyindeki 150 yıllık St. John the Baptist Roma Katolik Kilisesi, yeni kulelere yer açmak için düzinelerce başka mülkle birlikte yıkılacaktı.
İstasyondaki onarımların 2027 yılına kadar yapılması bekleniyor.
Alçak tavanlar ve kalabalık yürüyüş yolları, istasyonu artık yolcular için çekici olmaktan çıkarıyor.
Projenin kapsamı ve finansman modeli, başından beri şiddetli bir muhalefetle karşılaştı. 10 kule inşa edildikten sonra, Vornado ve diğer geliştiriciler emlak vergilerini paylaşmak zorunda kalmayacaklar, ancak Penn Station’ı yükseltme ve başka iyileştirmeler yapma maliyetlerini geri ödemek için henüz belirlenmemiş bir miktar katkıda bulunacaklar. Geliştiriciler binaların inşası için tıslayacaktı. Benzer bir anlaşma, geliştiricilerin ödemelerinin emlak vergilerinde ödediklerinden çok daha az olduğu ve onlara yılda milyonlarca dolar tasarruf sağladığı Hudson Yards’da kullanılıyor.
Tüm finansmanın milyarlarca dolar eksik kalabileceği konusunda uyarıda bulunan bir analize göre, tüm Penn Station binaları için emlak vergisi indirimleri toplam 1,2 milyar dolar olabilir, bu da devlet ve vergi mükelleflerinin farkı telafi etmek için çabalamasına neden olur.
İtiraz edenler arasında, 1980’lerin başında MTA başkanı olan eski New York Eyaleti vali yardımcısı Richard Ravitch de var.
Bay Ravitch, devletin rekor düzeyde ofis boşluğunun olduğu bir zamanda daha da fazla ofisin inşasına yeşil ışık yakmanın aptalca olacağını söyledi. Manhattan genelinde yaklaşık yüzde 19’u kiralanabilir.
Bay Ravitch, “Ticari pazara ne olduğu göz önüne alındığında, pazar dönene kadar uzun bir süre gelir kaynağı olmayacak,” dedi. “Penn İstasyonu için parayı nereden bulacağımız ayrı bir soru olmalı.”
Penn Station çevresindeki en büyük mülk sahibi olan Vornado Realty Trust, yeniden geliştirilecek sekiz mülkten beşine sahip.
Projenin geniş parametreleri, Moynihan Tren Salonu’nun yenilenmesiyle Manhattan’ın bu bölgesinde iz bırakmaya başlayan ve büyük kamu projelerinin siyasi mirasını tanımlayacağına inanan eski Vali Andrew M. Cuomo tarafından pandemiden önce tanıtıldı. Bay Cuomo, cinsel taciz iddiaları nedeniyle 2021’de istifa ettikten sonra, halefi Vali Hochul, açık hava plazası eklemek gibi mütevazı değişiklikler yaparak projeyi ilerletti.
Empire State Development sözcüsü Matthew Gorton, “New York şehrinin başlıca iş bölgelerinden birinde toplu taşıma odaklı gelişmeyi teşvik ederken, nihayet New Yorkluların hak ettiği yeni, birinci sınıf bir Penn İstasyonu sunmak sadece akıllı bir strateji değil, aynı zamanda mantıklı” dedi. , projeyi denetleyen ajans, valilik adına söyledi. “Tarih defalarca New York’a karşı bahse girmenin kaybedilen bir teklif olduğunu kanıtladı.”
Yeni kuleler, Penn İstasyonu’nun üzerinde yer alan Madison Square Garden’ı çevreleyen yaklaşık 18 milyon metrekarelik yeni alanı kapsayacak. Ek alanın yaklaşık dörtte üçü ofislere ayrılacak, geri kalanı ise 1.800 konut birimine ve 472 odalı bir otele kadar zemin seviyesinde vitrinler sağlayacak. Kuleler, toplu taşıma istasyonuna yeni girişler içerecek.
Binaların nihai boyutları belirlenmedi, ancak devlet, bir site dışında maksimum yükseklik getirmeyeceğini söyledi.
Salgının ekonomik kargaşası, Hudson Yards’ın bazı planlarını alt üst etti ve geliştirici İlgili Şirketleri, Hudson Nehri’ne daha yakın bir alanda inşa etmeye söz verdiklerini yeniden gözden geçirmeye yöneltti.
Hudson Yards metro istasyonunda yolcu sayısı yüzde 40 azaldı.
Hudson Yards turistleri çekiyor, ancak kendine özgü cazibe merkezi olan Gemi kapalı.
Projenin büyüklüğüne rağmen, onu destekleyen karmaşık finansal düzenleme ve tamamen inşa edildiğinde potansiyel etkisi ile ilgili önemli ayrıntılar eksik. Devlet yetkilileri, her binanın vergi yerine ne kadar hisse alacağına dair bilgilerin daha sonra bilineceğini ve bu ödemelerin Penn İstasyonu’nu yenileme maliyetinin bir kısmını paylaşmasının tam olarak ne kadar süreceğinin net olmadığını söyledi. plaza ve yeni bisiklet yolları gibi kamu iyileştirmelerinin tüm maliyeti. Yine de, önerilen geliştirme, Temmuz ayında Empire State Geliştirme kurulundan oybirliğiyle onay alarak ilerledi.
Yeniden geliştirilecek sekiz mülkten beşi, Penn İstasyonu çevresinde arazi satın almak için yirmi yıl harcayan halka açık bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Vornado’ya ait. Şirketin CEO’su Steven Roth, şirketinin planlarından ve Hudson Yards’daki bazıları gibi metrekare başına 100 doları aşan en yüksek ofis kiralarını alma arzusundan keyif aldı; Manhattan’da ortalama soran kira yaklaşık 72 dolar. Bay Roth, Bay Cuomo ve Bayan Hochul’un kampanyalarını destekledi ve valinin yeniden seçilme çabası için yasal limit olan 69.700 dolar verdi.
Ağustos ayında bir kazanç çağrısında, Bay Roth, Penn Station gelişimini “büyük kahuna” olarak nitelendirdi ve ekledi, “Bu büyüklükte bir gelişmeye ve bu benzersiz beklentilere sahip başka bir şirket, halka açık bir şirket bilmiyorum. orada.”
Penn Station projesinin tamamlanması 20 yıl alacaktı. Başlıca geliştiricisi Steven Roth, buna “büyük kahuna” adını verdi.
Dana Rubinstein raporlamaya katkıda bulundu.
Binalar, kasvetli metro istasyonunun yenilenmesi için tıslamaya yardımcı olacak, yetkililerin ufuk çizgisine eklemeler aradıklarını söylemelerinin nedeni. Ancak plan, ofis piyasasını saran şiddetli belirsizliğin ortasında ilerliyor: Birçok şirket, işçiler evden çalışmaya devam ederken emlak ayak izini azaltmaya çalışıyor.
Projenin başarılı olup olmadığına dair bir ipucu, iki blok batıda, Hudson Yards semtinde yatıyor olabilir. Ofis kuleleri, perakende ve konutlar da dahil olmak üzere yeni bir inşaat listesi büyük hedeflerle açıldıktan üç yıl sonra, buradaki gelişme beklentileri karşılamadı. Oradaki büyük ofis kiracıları, uzaktan çalışmanın inatçı popülaritesi arasında küçülüyor ve ultra lüks apartman dairelerinin dörtte biri satılmamış durumda.
Sadece Manhattan ilçesinde 463,8 milyon metrekare ofis envanteri var.
New York City ekonomisi, hükümet yetkilileri ve geliştiricilerin Hudson Yards bölgesi için on yıldan fazla bir süre önce planlarını ilk kez duyurmalarından bu yana büyük ölçüde değişti ve pandemi sırasında daha da fazla dönüştü. WarnerMedia, JPMorgan Chase ve IHS Markit dahil olmak üzere mahalleye taşınan büyük şirketler, şimdi kullanılmayan ofis alanlarındaki katları boşaltmaya çalışıyor.
Yine de, Penn Station projesiyle, Bayan Hochul, beyaz yakalı işçilerin sonunda Midtown’a geri döneceği ve firmaların her zamanki gibi ofis alanına aç olacağına dair mirası tanımlayan bir bahsi ikiye katlıyor.
Bayan Hochul, eyaletin New York şehrinin imar kurallarını aşarak – çoğu tek bir şirket olan Vornado Realty Trust’a ait olan – sitelerin geliştiricilerinin daha uzun ve daha büyük binalar inşa etmesine izin verdiği projede devletin güçlü rolünü savundu. başka türlü sahip olabileceklerinden daha fazla. Belediye Başkanı Eric Adams, eyaletin şehrin emlak vergisi gelirini kaybetmeyeceğini açıklamasının ardından projeye desteğini açıkladı. O da pek kazandırmaz.
Penn Station planının güçlendiricileri, genellikle, 7 milyar dolara mal olması ve 2027 yılına kadar tamamlanması tahmin edilen istasyondaki düzeltmeleri, projenin merkezinde yer alıyor. Plan, istasyona daha uzun tavanlar ve yeni girişler ekleyecek, ancak ek raylar veya platformlar olmayacaktı. Ancak planın en önemli etkisi, tamamlanması yirmi yıl sürmesi beklenen ve 150 yıllık bir Roma Katolik kilisesi de dahil olmak üzere birkaç bloktaki çok sayıda mülkün yıkılmasını gerektiren yeni binalar olacaktır.
Hudson Yards’ın bir kısmı Manhattan’ın Batı Yakası’ndaki demiryolları üzerine inşa edildi. Hudson Nehri’ne daha yakın olan projenin ikinci yarısı henüz temel atmadı.
Destekçileri için Penn Station projesi, New York şehrinin geleceğinin kesin bir onayı ve Manhattan’ın sıkıcı bir bölgesine gecikmiş bir sarsıntıdır. Evrensel olarak sevilmeyen istasyonun umutsuzca yenilenmesi gerektiğini ve etrafına kuleler inşa etmenin mantıklı olduğunu söylüyorlar.
Bir araştırma ve savunuculuk grubu olan Regional Plan Association’ın iletişim direktörü Brian Fritsch, “Daha fazla kapasiteye sahip, daha birleşik ve daha güvenli ve Grand Central gibi bölgeye hizmet edebilecek bir Penn İstasyonuna ihtiyacımız var” dedi.
Ancak eleştirmenler, gelişmenin, tek bir geliştiriciye büyük ölçüde fayda sağlayan ve akıllıca olmayan bir şekilde işçilerle dolu ofislere ve yüksek katlı apartmanlar için sonsuz bir varlıklı alıcı arzına bağlı olan vergi indirimlerinin desteklediği lüks bir mahalle olan başka bir Hudson Yards olabileceği konusunda uyarıyorlar. Bu eleştirmenler, New York asla pandemiden önceki şehir olmayabilir.
Emlak firması Avison Young’a göre, Hudson Yards semtindeki tüm ofis alanlarının yaklaşık yüzde 37’si kiralanabilir, bu Midtown’daki en yüksek orandır. kiracılar katlarını devralacak. Manhattan’daki tüm ofis inşaatlarının yarısından fazlası, yaklaşık yedi milyon metrekare, orada geliştiriliyor.
Yedi katlı bir alışveriş merkezi olan Hudson Yards’daki Mağazalar ve Restoranlar, gelişimin merkezi olarak 2019’da açıldı ve birçok üst düzey perakendeciye ev sahipliği yaptı.
Ticari bir emlak şirketi olan Ruth Colp-Haber, “Kiracılar binadan binaya taşınıyor ve burada kalacak olan uzaktan çalışma olgusu nedeniyle yetersiz büyüme varsa, boş ofisleri olan ev sahipleri olacak” dedi. komisyoncu.
2044 yılına kadar, Penn Station yeniden geliştirme kulelerinin sonuncusunun bitirilmesi planlandığında, proje ve Hudson Yards, neredeyse pırıl pırıl cam ve çelik kulelerden oluşan bitişik bir koridor oluşturacak. 30. ve 34. Caddeler arasında, Kuzey Amerika’daki en yüksek binalardan bazılarının kümeleri Empire State Binası yakınlarındaki Altıncı Cadde’den Batı Yakası Otoyolu’nu çevreleyen gelişmemiş tren bahçelerinin doğu kenarına kadar uzanacak. İki alan birlikte, büyük çoğunluğu ofis kiracıları için tasarlanmış 30 milyon metrekareden fazla binayı temsil edecek.
New York Eyaleti denetçisine göre Manhattan, geçen yılın ortasından itibaren 463,8 milyon metrekare ofis envanterine sahipti ve ülkedeki tüm ofis alanlarının yaklaşık yüzde 11’ini oluşturuyordu.
Dünyanın en büyük emlak şirketlerinden biri olan Related Companies’de milyarder Stephen Ross tarafından yönetilen Hudson Yards projesinin ilk bölümü, 2019 baharında büyük bir tantanayla açıldı. Birçok şirket geliştirme hakları için yarışmıştı, ancak Related, tersanelerin sahibi Metropolitan Ulaşım Otoritesine 1 milyar dolar hisse vermeyi kabul ederek zirveye çıktı.
Hudson Yards projesi, Fendi ve Dior gibi üst düzey perakendecilerle dolu yedi katlı bir alışveriş merkeziyle açıldı; Kuzey Amerika’daki dördüncü en yüksek ofis binası da dahil olmak üzere dört ofis kulesi; ve kat mülkiyeti başına yaklaşık 5 milyon dolara satılan iki konut binası.
Projenin bir parçası olarak, Penn İstasyonu daha yüksek tavanlar, daha fazla pencere ve ek girişlerle yeniden inşa edilecek ve yolcuların bazı önemli şikayetlerine cevap verilecektir. Kredi… FXCollaborative — VUW
Salgının yol açtığı ekonomik çalkantı, Hudson Yards’ın planlarını alt üst etti. Üç yıl sonra, alışveriş merkezindeki kayan yazı perakendecisi Neiman Marcus, üç katlı mağazasını terk etti. Pandemiden önce Hudson Yards’da 1,5 milyon metrekarelik bir ofis kiralaması imzalayan Facebook’un ana şirketi, kısa süre önce buradaki genişlemesini durduracağını söyledi. Yerel istasyondaki metro yolcu sayısı, bu ayın ilk iki haftasında 2019’un aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 40 düştü ve henüz geri dönmemiş olan taşıtları ve tüketicileri yansıttı.
Hudson Yards’ın değişen isteklerinin altını çizen Related, çabalara aşina olan iki kişiye göre, MTA ile birkaç yıldır mevcut anlaşmasını yeniden müzakere etmeye çalıştı. Geliştirici, 2025 yılına kadar projenin diğer yarısı olan Western Rail Yards’ın üzerine altı konut binası, park ve bir okul inşa etme sözü vermişti, ancak son zamanlarda Madison Square Garden’ı bölgeye çekmeye çalışmak ve satın almak da dahil olmak üzere diğer seçenekleri araştırdı. eyaletten bir kumarhane lisansı.
Related sözcüsü Jon Weinstein, “Tamamen açık olmak gerekirse, Western Rail Yards üzerinde New York City’ye istihdam ve kapsayıcı büyüme getiren dönüştürücü bir gelişme inşa edeceğiz” dedi.
Bay Weinstein, Related’ın Hudson Yards ofis mülklerinin en yüksek kira ödeyen büyük şirketleri cezbettiğini ve onları “belki de şehrin tarihindeki en başarılı ofis geliştirmesi” haline getirdiğini söyledi. Binaların, yüksek kaliteli tesislere geçiş yapan şirketlerin pandemi eğiliminden yararlandığını söyledi.
Projenin destekçileri, Midtown’un kalbindeki toplu taşıma merkezinin etrafına yüksek kuleler inşa etmenin mantıklı olduğunu savundu.
Bay Weinstein, şirketin Hudson Yards’ta pandemiden önce açılan ofis binalarında alanın yüzde 95’inin kiralandığını söyledi. Ancak bu, mevcut kiracılarının boşaltmaya çalıştığı alanı veya en yeni binasında, 50 Hudson Yards’da veya diğer geliştiricilerin binalarında mevcut katları hesaba katmaz.
Birçok geliştirici için, ofis kullanımında ve uzaktan çalışmadaki pandeminin neden olduğu değişimin tam etkisi, kiralamaların büyük paylarının sona ereceği birkaç yıl boyunca hissedilmeyecek. New York Üniversitesi ve Columbia Üniversitesi tarafından yapılan bir araştırmaya göre, New York’ta pandemiden önce imzalanan ofis kiralamalarının yüzde 70’inden fazlası henüz yenileme için gelmedi ve kiralar düşerken boşluk oranlarının artmaya devam edebileceğini öne sürüyor.
Finansal analistler, ofis binası kullanımındaki kalıcı bir değişikliğin New York gibi şehirleri derinden etkileyerek bu mülklerin değerinde ve toplanan emlak vergilerinde düşüşe yol açabileceği konusunda uyardılar. Ofis binalarında çalışan kart geçişlerini izleyen güvenlik şirketi Kastle Systems’e göre, ağustos ayının üçüncü haftasında şehirdeki işçilerin sadece yüzde 37’si ofise gitti.
Yine de Penn Station geliştirmesi, Hudson Yards’ın inşasından bile daha büyük olacak ve benzer bir perakende, konut ve otel alanı karışımını ve ayrıca birçok ofisi içerecektir. 33 dönümde, 80 yıl önce tamamlanan Midtown’daki karşılaştırılabilir son gelişme olan Rockefeller Center’ın büyüklüğünü geçecekti.
Penn Station ve Madison Square Garden’ın güneyindeki 150 yıllık St. John the Baptist Roma Katolik Kilisesi, yeni kulelere yer açmak için düzinelerce başka mülkle birlikte yıkılacaktı.
İstasyondaki onarımların 2027 yılına kadar yapılması bekleniyor.
Alçak tavanlar ve kalabalık yürüyüş yolları, istasyonu artık yolcular için çekici olmaktan çıkarıyor.
Projenin kapsamı ve finansman modeli, başından beri şiddetli bir muhalefetle karşılaştı. 10 kule inşa edildikten sonra, Vornado ve diğer geliştiriciler emlak vergilerini paylaşmak zorunda kalmayacaklar, ancak Penn Station’ı yükseltme ve başka iyileştirmeler yapma maliyetlerini geri ödemek için henüz belirlenmemiş bir miktar katkıda bulunacaklar. Geliştiriciler binaların inşası için tıslayacaktı. Benzer bir anlaşma, geliştiricilerin ödemelerinin emlak vergilerinde ödediklerinden çok daha az olduğu ve onlara yılda milyonlarca dolar tasarruf sağladığı Hudson Yards’da kullanılıyor.
Tüm finansmanın milyarlarca dolar eksik kalabileceği konusunda uyarıda bulunan bir analize göre, tüm Penn Station binaları için emlak vergisi indirimleri toplam 1,2 milyar dolar olabilir, bu da devlet ve vergi mükelleflerinin farkı telafi etmek için çabalamasına neden olur.
İtiraz edenler arasında, 1980’lerin başında MTA başkanı olan eski New York Eyaleti vali yardımcısı Richard Ravitch de var.
Bay Ravitch, devletin rekor düzeyde ofis boşluğunun olduğu bir zamanda daha da fazla ofisin inşasına yeşil ışık yakmanın aptalca olacağını söyledi. Manhattan genelinde yaklaşık yüzde 19’u kiralanabilir.
Bay Ravitch, “Ticari pazara ne olduğu göz önüne alındığında, pazar dönene kadar uzun bir süre gelir kaynağı olmayacak,” dedi. “Penn İstasyonu için parayı nereden bulacağımız ayrı bir soru olmalı.”
Penn Station çevresindeki en büyük mülk sahibi olan Vornado Realty Trust, yeniden geliştirilecek sekiz mülkten beşine sahip.
Projenin geniş parametreleri, Moynihan Tren Salonu’nun yenilenmesiyle Manhattan’ın bu bölgesinde iz bırakmaya başlayan ve büyük kamu projelerinin siyasi mirasını tanımlayacağına inanan eski Vali Andrew M. Cuomo tarafından pandemiden önce tanıtıldı. Bay Cuomo, cinsel taciz iddiaları nedeniyle 2021’de istifa ettikten sonra, halefi Vali Hochul, açık hava plazası eklemek gibi mütevazı değişiklikler yaparak projeyi ilerletti.
Empire State Development sözcüsü Matthew Gorton, “New York şehrinin başlıca iş bölgelerinden birinde toplu taşıma odaklı gelişmeyi teşvik ederken, nihayet New Yorkluların hak ettiği yeni, birinci sınıf bir Penn İstasyonu sunmak sadece akıllı bir strateji değil, aynı zamanda mantıklı” dedi. , projeyi denetleyen ajans, valilik adına söyledi. “Tarih defalarca New York’a karşı bahse girmenin kaybedilen bir teklif olduğunu kanıtladı.”
Yeni kuleler, Penn İstasyonu’nun üzerinde yer alan Madison Square Garden’ı çevreleyen yaklaşık 18 milyon metrekarelik yeni alanı kapsayacak. Ek alanın yaklaşık dörtte üçü ofislere ayrılacak, geri kalanı ise 1.800 konut birimine ve 472 odalı bir otele kadar zemin seviyesinde vitrinler sağlayacak. Kuleler, toplu taşıma istasyonuna yeni girişler içerecek.
Binaların nihai boyutları belirlenmedi, ancak devlet, bir site dışında maksimum yükseklik getirmeyeceğini söyledi.
Salgının ekonomik kargaşası, Hudson Yards’ın bazı planlarını alt üst etti ve geliştirici İlgili Şirketleri, Hudson Nehri’ne daha yakın bir alanda inşa etmeye söz verdiklerini yeniden gözden geçirmeye yöneltti.
Hudson Yards metro istasyonunda yolcu sayısı yüzde 40 azaldı.
Hudson Yards turistleri çekiyor, ancak kendine özgü cazibe merkezi olan Gemi kapalı.
Projenin büyüklüğüne rağmen, onu destekleyen karmaşık finansal düzenleme ve tamamen inşa edildiğinde potansiyel etkisi ile ilgili önemli ayrıntılar eksik. Devlet yetkilileri, her binanın vergi yerine ne kadar hisse alacağına dair bilgilerin daha sonra bilineceğini ve bu ödemelerin Penn İstasyonu’nu yenileme maliyetinin bir kısmını paylaşmasının tam olarak ne kadar süreceğinin net olmadığını söyledi. plaza ve yeni bisiklet yolları gibi kamu iyileştirmelerinin tüm maliyeti. Yine de, önerilen geliştirme, Temmuz ayında Empire State Geliştirme kurulundan oybirliğiyle onay alarak ilerledi.
Yeniden geliştirilecek sekiz mülkten beşi, Penn İstasyonu çevresinde arazi satın almak için yirmi yıl harcayan halka açık bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Vornado’ya ait. Şirketin CEO’su Steven Roth, şirketinin planlarından ve Hudson Yards’daki bazıları gibi metrekare başına 100 doları aşan en yüksek ofis kiralarını alma arzusundan keyif aldı; Manhattan’da ortalama soran kira yaklaşık 72 dolar. Bay Roth, Bay Cuomo ve Bayan Hochul’un kampanyalarını destekledi ve valinin yeniden seçilme çabası için yasal limit olan 69.700 dolar verdi.
Ağustos ayında bir kazanç çağrısında, Bay Roth, Penn Station gelişimini “büyük kahuna” olarak nitelendirdi ve ekledi, “Bu büyüklükte bir gelişmeye ve bu benzersiz beklentilere sahip başka bir şirket, halka açık bir şirket bilmiyorum. orada.”
Penn Station projesinin tamamlanması 20 yıl alacaktı. Başlıca geliştiricisi Steven Roth, buna “büyük kahuna” adını verdi.
Dana Rubinstein raporlamaya katkıda bulundu.