New York City’deki kamu konutları, onu bir ihmal amblemi haline getiren eskiyen binalar, sivilceli ısıtma sistemleri, arızalı asansörler, fareler ve daha fazlasıyla başa çıkmak için hükümetten yeterli parayı alalı yıllar oldu.
Şimdi, konut sakinlerinden düşen kira ödemeleri, ülkenin en eski, en büyük toplu konut sistemindeki krizi tırmandırmakla tehdit ediyor.
Konut ve Şehircilik Bakanlığı’na göre, konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı’na göre, ülke çapında Richmond, Va.’dakilerden San Francisco’ya kadar 1.600’den fazla toplu konut acentesi, koronavirüs pandemisinin başlangıcından bu yana tahsilatlarda “önemli bir düşüş” ile karşı karşıya kaldı. çalışmak veya temizlik malzemeleri ve diğer güvenlik önlemleri için daha fazla harcamak. Tahliyeler askıya alındığında, insanlar evlerini kaybetme korkusu olmadan ödemeleri kaçırabiliyordu. Dağın geri kalan kirasını karşılamaya yardımcı olacak yardım bazen erişim için kafa karıştırıcıydı veya kamu konutlarındaki insanları tamamen dışarıda bırakarak, sonuçlarla yerel kurumları uğraşmak zorunda bıraktı.
Ancak olay hiçbir yerde New York’taki kadar vahim olmamıştı. New York City Konut İdaresi, Aralık ayına kadar geçen 12 ayda tahsil ettiği kiranın yalnızca yüzde 65’ini topladı; bu, ajansın yaklaşık 100 yıllık tarihindeki en düşük yüzde ve yıllık yüzde 90 veya daha yüksek salgın öncesi rakamlardan endişe verici bir düşüş.
Eylül ayında NYCHA’nın CEO’luğunu geçici olarak devralan Lisa Bova-Hiatt bir röportajda, “Bu gerçekten sadece bir felaket tarifi,” dedi.
“Para olmadan başka bir şey yapamayız. Çok ihtiyaç duyulan onarımları finanse edemiyoruz. Acil durumlarla başa çıkamayız.”
Kira sorunları, birçok sorununa rağmen New York için hayati önem taşıyan ve ülkenin en pahalı şehirlerinden birinde gerçekten uygun fiyatlı birkaç evden bazılarını sağlayan bir kurum için yeni bir aksilik. NYCHA’nın 270’den fazla gelişimi yaklaşık 340.000 kişiye ev sahipliği yapıyor.
Doğu Harlem’deki Lehman Evleri’nin bir sakini, yakın zamanda kendisine 13.000 dolar geçmiş kira borcu olduğunun bildirildiğini söyledi. Kredi… The New York Times için Hilary Swift
Ancak neredeyse yarım milyar doları bulan açık, kurumun hatalı asansörleri ve sızdıran çatıları tamir etme, günlük operasyonları yürütme ve kurşun, küf ve diğer olumsuzlukları ele almak için gereken devasa inşaat işlerini yapma kabiliyetini engellemekle tehdit ediyor. binlerce dairedeki koşullar. Bu, çileden çıkmış sakinleri kirayı alıkoymaya sevk edebilir.
Ajans zaten bedelini hissediyor. Bu yıl onlarca kanuni, mali ve idari işler için sözleşme kesti ve 150 kadar açık kadroyu tasfiye etti. NYCHA, bir aylık harcamaları bile karşılayamayacak kadar düşük olan mali rezervlerinden de çekiliyor.
Yaklaşık 1.900 konut acentesi adına çalışan ve alarma geçen Washington merkezli bir grup olan Kamu Konut Yetkilileri Yöneticiler Derneği’nin yönetici direktörü Tim Kaiser, “NYCHA’nın mali açıdan içinde bulunduğu durum hakkında çok ama çok endişeliyim” dedi. kira sorunları hakkında federal hükümetle.
New York’un toplu konut sistemi, işçi sınıfından insanlar için sağlam, istikrarlı evler sağlayan, ilerici bir zafer olarak müjdelendi. Ancak azalan fonlar, skandal ve kötü yönetim, burayı şehrin en acil krizlerinden birinin odak noktası ve federal hükümetin konuttan çekilmesinin etkilerinin yüksek profilli bir örneği haline getirdi. NYCHA, gelişmelerini iyi duruma getirmek için şaşırtıcı bir şekilde 40 milyar dolara ihtiyacı olduğunu tahmin ediyor.
NYCHA’yı sorunlarını çözmeye zorlamak için federal hükümetle 2019’da yapılan bir anlaşmanın parçası olarak atanan bir gözlemci, ajansın ilerleyişi hakkında karışık bir karar verdi. Örneğin monitör, 2022’nin sonuna kadar 108 asansörün değiştirilmesi gerektiğini söyledi. NYCHA, sekiz asansörün yerini alabileceğini söyledi.
Belediye Başkanı Eric Adams, kamu konutlarını özel yönetim altına almak için çekişmeli bir planı zorluyor. Kredi… The New York Times için Hilary Swift
Belediye Başkanı Eric Adams, Obama yönetimi tarafından tutarsız hükümet finansmanına bağımlılığı azaltmak için geliştirilen bir programın New York versiyonunda, şehrin konut geliştirmelerini özel yönetim altına almak için çekişmeli bir planı zorluyor. Şehir, bu ayın başlarında, 2015 ile geçen yılın sonu arasında, plan kapsamında yaklaşık 36.000 daireyi ya tamamladığını ya da yenilemeye başladığını söyledi.
Başka bir plan, bazı gelişmelerin, yetkililerin dairenin konutlarını iyileştirmek için 5 milyar dolardan fazla sağlayabileceğini tahmin ettiği yeni bir kamu yararına şirkete devredilmesini gerektiriyor.
Ancak, pandemiden önce her yıl yaklaşık 1 milyar doları bulan yeterli kira tahsilatı olmadan NYCHA, daha iddialı çözümleri gerçekleştirmek için gereken maaşları, ön inşaat maliyetlerini ve diğer günlük operasyonları karşılayamayabilir.
Daha da kötüsü, NYCHA’nın maliyetleri artıyor gibi görünüyor. NYCHA’nın finans müdürü Annika Lescott-Martinez’e göre, ajans federal hükümetle yapılan anlaşmanın hükümlerini karşılamak için 2019’da yaklaşık 267 milyon dolar harcadı. Geçen yıl, anlaşma kapsamındaki yükümlülükleri arttıkça 392 milyon dolar harcadı.
“Daha az gelir elde ediyoruz, ancak aynı zamanda daha fazla harcıyoruz” dedi.
Kâr amacı gütmeyen bir mali gözlemci olan Vatandaş Bütçe Komisyonu’na göre, NYCHA’nın birim başına işletme maliyetleri 2013’ten bu yana yaklaşık yüzde 50 arttı ve diğer uygun fiyatlı konut türlerinin maliyetlerini aştı. Komisyonun konut ve ekonomik kalkınma çalışmaları direktörü Sean Campion, federal anlaşma ve yardımların ve fazla mesainin artan maliyetlerinin artışın ana nedenleri olduğunu söyledi.
Kira genellikle bir mukimin gelirinin yüzde 30’u ile sınırlandırılır ve bir hane halkının geliri yükselir veya düşerse ayarlanır. Ajans, 2019’dan 2021’e kadar 500.000’den fazla kira ayarlaması talebi aldı.
Yapılan birçok düzenlemeye rağmen, borçlu olunan toplam kira tutarı artmaya devam etti.
“Bazı insanlar tıslamaları gerekmediği konusunda yanlış bilgilendirildi; acil durum fonu bulunur ve tıslamak zorunda kalmazlar,” dedi Bay Kaiser. “Bence diğer durumlarda, tahliye moratoryumu, bazılarının zihninde tahliye edilmeyecekleri ve bu nedenle kiralarını istemeyecekleri konusunda bir tür koruma görevi gördü.”
Ana sorunlardan biri, New York yasa koyucularının eyaletin artık tükenmiş olan pandemik kira yardımı programını nasıl tasarladıklarında yatıyor. Yasa koyucular diğer güvenlik ağlarına erişimleri olduğunu düşündükleri için kamu konutu kiracılarına yardım almaya uygun olanlar arasında en düşük öncelik verildi.
NYCHA sakinleri hala en az 130 milyon dolarlık yardım için başvurdu – ancak hiçbirini almadılar. Eyalet Yasama Meclisindeki liderler ve Vali Kathy Hochul daha fazla fon sağlamak için herhangi bir taahhütte bulunmadı ve NYCHA’yı sık sık eleştiren Cumhuriyetçilerin Temsilciler Meclisi’ni kontrol etmesi nedeniyle federal potun yenilenmesi pek olası değil.
Bu, halihazırda bozulan binaların etkileriyle uğraşan on binlerce NYCHA sakini için, ödenmemiş kiranın artık yeni bir sürekli endişe kaynağı olduğu anlamına geliyor.
Tüm hayatını Doğu Harlem’deki Wagner Evleri’nde geçiren Stacey Rollins, birikmiş kirasını ödemek için mücadele ediyor. NYCHA için bir gece vardiyasında çalışıyor. Kredi… The New York Times için Hilary Swift
56 yaşındaki Stacey Rollins, tüm hayatı boyunca Doğu Harlem’deki Robert F. Wagner Evleri’nde yaşadı. Ancak salgın sırasında, NYCHA için gece vardiyasında çalışan ve acil durumlar hakkında sakinlerin telefonlarını alan Bayan Rollins, kızının üniversite harç ücretini öderken kirayı karşılamakta da zorlandı. Sonunda, yaklaşık 12 aylık kaçırılan ödemeler için kabaca 15.000 dolarlık bir borç biriktirdi. İlk defa kira borcu olduğunu söyledi.
Bayan Rollins’in hala yaklaşık 9.000 dolar borcu var. 2021’in başlarında kira yardımı için başvurdu, ancak para gelmeyeceği söylendi.
“Orada yardım olmadığını biliyorum,” dedi. “Şu anda tünel görüşüne odaklanacağım, sadece telafi etmeye çalışacağım.”
Mahkemede kiracıları temsil eden kâr amacı gütmeyen bir kuruluş olan Manhattan Yasal Services’in dava müdürü Luis Henriquez Carrero, bazı sakinlerin ne kadar kira borcu olduğunu ve bir kısmının onarım sorunları nedeniyle azaltılıp azaltılamayacağını veya belediye tarafından karşılanıp karşılanamayacağını anlamakta zorlandıklarını söyledi. yardım programları
Geçmişte, bu anlaşmazlıkların genellikle konut mahkemesinde dava edildiğini, ancak NYCHA’nın 2022’de kiracıları ödenmemiş kira için dava etmeyi büyük ölçüde durdurduğunu ve tahliyelere yaklaşımında reform yaptığını söyledi.
Ajans yetkilileri, mahkemeye dava açmanın ödenmemiş kiranın ele alınmasında büyük bir engel oluşturmasının pek olası olmadığını söylediler. Sakinleri yardım programlarına bağlamanın daha iyi yolları üzerinde çalıştıklarını söylediler.
Bazı durumlarda, gerçekte ne kadar kira borcu olduğu konusunda anlaşmazlıklar vardır. Geçen yıl NYCHA, ajansı kiraları yanlış hesaplamakla suçlayan bir grup sakinle yapılan anlaşmanın bir parçası olarak 190.000 dolar ödedi.
Doğu Harlem’deki Lehman Köy Evleri’nde yaşayan Jenice Zayas, yakın zamanda 13.000 dolar borcu olduğunu söyleyen bir fatura aldığını söyledi. Ancak 49 yaşındaki Bayan Zayas, dairesinde onarım yaptırmaya çalışmak için konut mahkemesinde NYCHA’ya dava açtıktan sonra, faturanın kendisine vaat edilen yaklaşık 7.000 $’lık kira indirimini yansıtmadığını söyledi.
Ancak NYCHA, halihazırda yaklaşık 9.500 $ tutarında kira indirimi ve kredi uyguladığını ve üzerinde anlaşmaya varılan başka bir indirim olmadığını söyledi. Ajans, onarım yapmak için daireye girmesinin engellendiğini söyledi.
Rutin asansör kesintileri, kaçaklar ve sıcak su sorunları ile birleşince işsiz ama yoga eğitmeni olmak için okuyan Zayas Hanım, kira durumunun bir başka darbe olduğunu söyledi. 17 yaşındaki oğluyla birlikte yaşayan Zayas Hanım da kira yardımı başvurusunda bulundu.
“Bu noktada, sadece akıl sağlığının ötesinde” dedi. “Sadece genel yaşam kalitesi.”
Şimdi, konut sakinlerinden düşen kira ödemeleri, ülkenin en eski, en büyük toplu konut sistemindeki krizi tırmandırmakla tehdit ediyor.
Konut ve Şehircilik Bakanlığı’na göre, konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı’na göre, ülke çapında Richmond, Va.’dakilerden San Francisco’ya kadar 1.600’den fazla toplu konut acentesi, koronavirüs pandemisinin başlangıcından bu yana tahsilatlarda “önemli bir düşüş” ile karşı karşıya kaldı. çalışmak veya temizlik malzemeleri ve diğer güvenlik önlemleri için daha fazla harcamak. Tahliyeler askıya alındığında, insanlar evlerini kaybetme korkusu olmadan ödemeleri kaçırabiliyordu. Dağın geri kalan kirasını karşılamaya yardımcı olacak yardım bazen erişim için kafa karıştırıcıydı veya kamu konutlarındaki insanları tamamen dışarıda bırakarak, sonuçlarla yerel kurumları uğraşmak zorunda bıraktı.
Ancak olay hiçbir yerde New York’taki kadar vahim olmamıştı. New York City Konut İdaresi, Aralık ayına kadar geçen 12 ayda tahsil ettiği kiranın yalnızca yüzde 65’ini topladı; bu, ajansın yaklaşık 100 yıllık tarihindeki en düşük yüzde ve yıllık yüzde 90 veya daha yüksek salgın öncesi rakamlardan endişe verici bir düşüş.
Eylül ayında NYCHA’nın CEO’luğunu geçici olarak devralan Lisa Bova-Hiatt bir röportajda, “Bu gerçekten sadece bir felaket tarifi,” dedi.
“Para olmadan başka bir şey yapamayız. Çok ihtiyaç duyulan onarımları finanse edemiyoruz. Acil durumlarla başa çıkamayız.”
Kira sorunları, birçok sorununa rağmen New York için hayati önem taşıyan ve ülkenin en pahalı şehirlerinden birinde gerçekten uygun fiyatlı birkaç evden bazılarını sağlayan bir kurum için yeni bir aksilik. NYCHA’nın 270’den fazla gelişimi yaklaşık 340.000 kişiye ev sahipliği yapıyor.
Doğu Harlem’deki Lehman Evleri’nin bir sakini, yakın zamanda kendisine 13.000 dolar geçmiş kira borcu olduğunun bildirildiğini söyledi. Kredi… The New York Times için Hilary Swift
Ancak neredeyse yarım milyar doları bulan açık, kurumun hatalı asansörleri ve sızdıran çatıları tamir etme, günlük operasyonları yürütme ve kurşun, küf ve diğer olumsuzlukları ele almak için gereken devasa inşaat işlerini yapma kabiliyetini engellemekle tehdit ediyor. binlerce dairedeki koşullar. Bu, çileden çıkmış sakinleri kirayı alıkoymaya sevk edebilir.
Ajans zaten bedelini hissediyor. Bu yıl onlarca kanuni, mali ve idari işler için sözleşme kesti ve 150 kadar açık kadroyu tasfiye etti. NYCHA, bir aylık harcamaları bile karşılayamayacak kadar düşük olan mali rezervlerinden de çekiliyor.
Yaklaşık 1.900 konut acentesi adına çalışan ve alarma geçen Washington merkezli bir grup olan Kamu Konut Yetkilileri Yöneticiler Derneği’nin yönetici direktörü Tim Kaiser, “NYCHA’nın mali açıdan içinde bulunduğu durum hakkında çok ama çok endişeliyim” dedi. kira sorunları hakkında federal hükümetle.
New York’un toplu konut sistemi, işçi sınıfından insanlar için sağlam, istikrarlı evler sağlayan, ilerici bir zafer olarak müjdelendi. Ancak azalan fonlar, skandal ve kötü yönetim, burayı şehrin en acil krizlerinden birinin odak noktası ve federal hükümetin konuttan çekilmesinin etkilerinin yüksek profilli bir örneği haline getirdi. NYCHA, gelişmelerini iyi duruma getirmek için şaşırtıcı bir şekilde 40 milyar dolara ihtiyacı olduğunu tahmin ediyor.
NYCHA’yı sorunlarını çözmeye zorlamak için federal hükümetle 2019’da yapılan bir anlaşmanın parçası olarak atanan bir gözlemci, ajansın ilerleyişi hakkında karışık bir karar verdi. Örneğin monitör, 2022’nin sonuna kadar 108 asansörün değiştirilmesi gerektiğini söyledi. NYCHA, sekiz asansörün yerini alabileceğini söyledi.
Belediye Başkanı Eric Adams, kamu konutlarını özel yönetim altına almak için çekişmeli bir planı zorluyor. Kredi… The New York Times için Hilary Swift
Belediye Başkanı Eric Adams, Obama yönetimi tarafından tutarsız hükümet finansmanına bağımlılığı azaltmak için geliştirilen bir programın New York versiyonunda, şehrin konut geliştirmelerini özel yönetim altına almak için çekişmeli bir planı zorluyor. Şehir, bu ayın başlarında, 2015 ile geçen yılın sonu arasında, plan kapsamında yaklaşık 36.000 daireyi ya tamamladığını ya da yenilemeye başladığını söyledi.
Başka bir plan, bazı gelişmelerin, yetkililerin dairenin konutlarını iyileştirmek için 5 milyar dolardan fazla sağlayabileceğini tahmin ettiği yeni bir kamu yararına şirkete devredilmesini gerektiriyor.
Ancak, pandemiden önce her yıl yaklaşık 1 milyar doları bulan yeterli kira tahsilatı olmadan NYCHA, daha iddialı çözümleri gerçekleştirmek için gereken maaşları, ön inşaat maliyetlerini ve diğer günlük operasyonları karşılayamayabilir.
Daha da kötüsü, NYCHA’nın maliyetleri artıyor gibi görünüyor. NYCHA’nın finans müdürü Annika Lescott-Martinez’e göre, ajans federal hükümetle yapılan anlaşmanın hükümlerini karşılamak için 2019’da yaklaşık 267 milyon dolar harcadı. Geçen yıl, anlaşma kapsamındaki yükümlülükleri arttıkça 392 milyon dolar harcadı.
“Daha az gelir elde ediyoruz, ancak aynı zamanda daha fazla harcıyoruz” dedi.
Kâr amacı gütmeyen bir mali gözlemci olan Vatandaş Bütçe Komisyonu’na göre, NYCHA’nın birim başına işletme maliyetleri 2013’ten bu yana yaklaşık yüzde 50 arttı ve diğer uygun fiyatlı konut türlerinin maliyetlerini aştı. Komisyonun konut ve ekonomik kalkınma çalışmaları direktörü Sean Campion, federal anlaşma ve yardımların ve fazla mesainin artan maliyetlerinin artışın ana nedenleri olduğunu söyledi.
Kira genellikle bir mukimin gelirinin yüzde 30’u ile sınırlandırılır ve bir hane halkının geliri yükselir veya düşerse ayarlanır. Ajans, 2019’dan 2021’e kadar 500.000’den fazla kira ayarlaması talebi aldı.
Yapılan birçok düzenlemeye rağmen, borçlu olunan toplam kira tutarı artmaya devam etti.
“Bazı insanlar tıslamaları gerekmediği konusunda yanlış bilgilendirildi; acil durum fonu bulunur ve tıslamak zorunda kalmazlar,” dedi Bay Kaiser. “Bence diğer durumlarda, tahliye moratoryumu, bazılarının zihninde tahliye edilmeyecekleri ve bu nedenle kiralarını istemeyecekleri konusunda bir tür koruma görevi gördü.”
Ana sorunlardan biri, New York yasa koyucularının eyaletin artık tükenmiş olan pandemik kira yardımı programını nasıl tasarladıklarında yatıyor. Yasa koyucular diğer güvenlik ağlarına erişimleri olduğunu düşündükleri için kamu konutu kiracılarına yardım almaya uygun olanlar arasında en düşük öncelik verildi.
NYCHA sakinleri hala en az 130 milyon dolarlık yardım için başvurdu – ancak hiçbirini almadılar. Eyalet Yasama Meclisindeki liderler ve Vali Kathy Hochul daha fazla fon sağlamak için herhangi bir taahhütte bulunmadı ve NYCHA’yı sık sık eleştiren Cumhuriyetçilerin Temsilciler Meclisi’ni kontrol etmesi nedeniyle federal potun yenilenmesi pek olası değil.
Bu, halihazırda bozulan binaların etkileriyle uğraşan on binlerce NYCHA sakini için, ödenmemiş kiranın artık yeni bir sürekli endişe kaynağı olduğu anlamına geliyor.
Tüm hayatını Doğu Harlem’deki Wagner Evleri’nde geçiren Stacey Rollins, birikmiş kirasını ödemek için mücadele ediyor. NYCHA için bir gece vardiyasında çalışıyor. Kredi… The New York Times için Hilary Swift
56 yaşındaki Stacey Rollins, tüm hayatı boyunca Doğu Harlem’deki Robert F. Wagner Evleri’nde yaşadı. Ancak salgın sırasında, NYCHA için gece vardiyasında çalışan ve acil durumlar hakkında sakinlerin telefonlarını alan Bayan Rollins, kızının üniversite harç ücretini öderken kirayı karşılamakta da zorlandı. Sonunda, yaklaşık 12 aylık kaçırılan ödemeler için kabaca 15.000 dolarlık bir borç biriktirdi. İlk defa kira borcu olduğunu söyledi.
Bayan Rollins’in hala yaklaşık 9.000 dolar borcu var. 2021’in başlarında kira yardımı için başvurdu, ancak para gelmeyeceği söylendi.
“Orada yardım olmadığını biliyorum,” dedi. “Şu anda tünel görüşüne odaklanacağım, sadece telafi etmeye çalışacağım.”
Mahkemede kiracıları temsil eden kâr amacı gütmeyen bir kuruluş olan Manhattan Yasal Services’in dava müdürü Luis Henriquez Carrero, bazı sakinlerin ne kadar kira borcu olduğunu ve bir kısmının onarım sorunları nedeniyle azaltılıp azaltılamayacağını veya belediye tarafından karşılanıp karşılanamayacağını anlamakta zorlandıklarını söyledi. yardım programları
Geçmişte, bu anlaşmazlıkların genellikle konut mahkemesinde dava edildiğini, ancak NYCHA’nın 2022’de kiracıları ödenmemiş kira için dava etmeyi büyük ölçüde durdurduğunu ve tahliyelere yaklaşımında reform yaptığını söyledi.
Ajans yetkilileri, mahkemeye dava açmanın ödenmemiş kiranın ele alınmasında büyük bir engel oluşturmasının pek olası olmadığını söylediler. Sakinleri yardım programlarına bağlamanın daha iyi yolları üzerinde çalıştıklarını söylediler.
Bazı durumlarda, gerçekte ne kadar kira borcu olduğu konusunda anlaşmazlıklar vardır. Geçen yıl NYCHA, ajansı kiraları yanlış hesaplamakla suçlayan bir grup sakinle yapılan anlaşmanın bir parçası olarak 190.000 dolar ödedi.
Doğu Harlem’deki Lehman Köy Evleri’nde yaşayan Jenice Zayas, yakın zamanda 13.000 dolar borcu olduğunu söyleyen bir fatura aldığını söyledi. Ancak 49 yaşındaki Bayan Zayas, dairesinde onarım yaptırmaya çalışmak için konut mahkemesinde NYCHA’ya dava açtıktan sonra, faturanın kendisine vaat edilen yaklaşık 7.000 $’lık kira indirimini yansıtmadığını söyledi.
Ancak NYCHA, halihazırda yaklaşık 9.500 $ tutarında kira indirimi ve kredi uyguladığını ve üzerinde anlaşmaya varılan başka bir indirim olmadığını söyledi. Ajans, onarım yapmak için daireye girmesinin engellendiğini söyledi.
Rutin asansör kesintileri, kaçaklar ve sıcak su sorunları ile birleşince işsiz ama yoga eğitmeni olmak için okuyan Zayas Hanım, kira durumunun bir başka darbe olduğunu söyledi. 17 yaşındaki oğluyla birlikte yaşayan Zayas Hanım da kira yardımı başvurusunda bulundu.
“Bu noktada, sadece akıl sağlığının ötesinde” dedi. “Sadece genel yaşam kalitesi.”