Ülkenin en yoğun nüfuslu eyaleti olan New Jersey’de satılık yüzlerce dönüm araziye nadiren rastlanır. Ancak New York şehrinin yaklaşık 50 mil güneyindeki Monmouth İlçesinde, iki geniş alan yıllardır büyük ölçüde gelişmemiş durumda.
Yakalayış? Her ikisi de eski askeri kalelerdir ve bu nedenle, müstakbel alıcıların genellikle yeniden geliştirme projelerinde karşılaşmadıkları bir dizi engelle birlikte gelir.
New Jersey’in üç ilçesine (Oceanport, Eatontown ve Tinton Falls) yayılmış olan Fort Monmouth, yıllarca süren aksiliklerin ardından 290 dönümlük bir alanda bir prodüksiyon stüdyosu kurmak için Netflix ile anlaşmaya doğru ilerliyor. On beş mil uzakta, Middletown’daki Fort Hancock’ta, yerel yetkililer, New York’lu bir emlak müteahhidinin yaşlanan subay mahallelerinin çoğunu konutlara dönüştürme taahhüdüne rağmen, kötüleşen bir liman savunma alanına ikinci bir hayat vermek için mücadele ediyor.
Uzunluk Gözcüsü olarak Fort Hancock’ta kamp yapan ve şimdi kiralayan 61 yaşındaki sinema yazarı ve yönetmeni Tom Jones, “Projenin başladığını hayal edebiliyorum, ancak binaların geri dönüşü olmayan bir noktaya ulaşıp yıkılacağını da hayal edebiliyorum” dedi. kişisel kullanım için orada bir bina.
Kapalı askeri üsler kar taneleri gibidir, çünkü hiçbiri birbirine benzemez. Her yerin, planları etkileyen kendi coğrafi, ekonomik ve politik faktörleri vardır. İki New Jersey kalesi çok sayıda zorlukla karşılaştı ve yeniden canlanma arayan diğer yerler için dersler sunuyor.
Miami Üniversitesi’nde siyaset bilimi profesörü ve yazarlardan biri olan Michael Touchton, “Fort Hancock ve Fort Monmouth askeri yeniden geliştirme konularının ve mülahazalarının mikro kozmosu değil, aynı zamanda askeri üsler birçok farklı alan için daha geniş yeniden geliştirme endişelerinin mikro kozmosu” dedi. “Kurtarma Topluluğu: Amerikan Şehirleri Kapalı Askeri Üsleri Nasıl Yeniden İnşa Ediyor?”
1988’den bu yana, federal hükümetin Üs Yeniden Düzenleme ve Kapatma süreci kapsamında 350’den fazla üs kapatılmak üzere belirlendi. Touchton, Savunma Bakanlığı’nın daha geniş savunma çıkarları için gereksiz olan üsleri ortadan kaldırmak istediğini ve toplulukların finansman ve uzun vadeli planlama ile seçilmiş yetkililerin kısa vadeli ihtiyaçlarını dengelemesi gerektiğini söyledi.
Geliştiriciler ve diğer potansiyel kullanıcılar genellikle bu tür sitelerin getirdiği bürokrasi karmaşasının farkındadır, “bu yüzden bu büyük projeleri finanse etmek için kimsenin kapısını çalmıyorlar” diye ekledi.
Bir genel mağaza ve hediyelik eşya dükkanı olan McFly’s on the Hook, Fort Hancock’daki bir yeniden geliştirme projesinin parçasıdır.
Fort Hancock’daki küçük işletme sahiplerinin çoğu kendilerini bölgenin tarihini korumaya adamıştır.
Yapımcı ve yönetmen Tyler Perry’nin Atlanta’daki eski Fort McPherson sitesini satın almak için 30 milyon dolar harcadığında ve bir sinema stüdyosu ve diğer tesisler için 250 milyon dolar yatırım sözü verdiğinde olduğu gibi, bir topluluk nadiren tesadüfi bir duruma düşer. Kalkınma planları genellikle daha zordur.
Bazı eski üsler geçici kiralamalara dayanmaktadır – bir örnek, geliştiriciler, Donanma, yerel düzenleyiciler ve sakinler tarafından kabul edilebilir uzun vadeli bir anlaşma yapmak için mücadele eden California’daki Naval Air Station Alameda’dır. Diğer üsler, kapsamlı çevre temizleme çalışmaları gerektiren Süper Fon siteleri olarak listelenmiştir.
Bir savunma sahasının dönüştürülmesi genellikle “ekonomik kısıtlamalarla dolu” 50 yıllık bir çabadır ve “Salvaging Community”ye göre bazı üsler o kadar uzun süredir boş ki yabani otlar ve vahşi kediler kontrolü ele geçirdi.
Bir üssün yeniden geliştirilmesi, genellikle yerel ve eyalet liderlerinin yanı sıra Savunma Bakanlığı, Ulusal Park Servisi ve Ulusal Tarihi Yerler Kaydı dahil olmak üzere birkaç ilgili tarafı çekebilir. Birden fazla karar verici işin içine girdiğinde, bölünme gecikmelere ve milyonlarca dolarlık potansiyel vergi geliri kaybına yol açabilir.
Fort Hancock’taki bir pansiyondan manzara.
Sandy Hook bariyer tükürüğündeki Memurlar Sırasındaki birçok ev harap durumda.
Ulusal bir dönüm noktası olma statüleri nedeniyle, belirli yükseltmelerden kısıtlanırlar.
Üssün 1974 yılında kapatılmasının ardından arazi Milli Park Servisi’ne devredildi.
İşleri karmaşıklaştıran federal yasa, ordunun kapatılmak üzere listelenen bir yerin önceden yapabileceği iyileştirmeleri sınırlandırıyor. Touchton, bu sahalardaki çevresel iyileştirmenin, topraktaki kurşun, asbest ve yakıt dumanları gibi sorunları kapsayabileceğini ve araştırma ve temizlik çalışmalarının “göz açıp kapayıncaya kadar yüz milyonları bulabileceğini” söyledi.
Zorluklara rağmen, ordunun üs kapatma konusunda ilerlemek için mali bir teşviki var. 2005’ten bu yana, ABD hükümetinin kapatma programı aracılığıyla yılda 1 milyar dolar tasarruf ettiği bildiriliyor ve ek değerlendirmeler için çağrılar yapılıyor.
Fort Monmouth 2005 yılında kapatılmak üzere belirlendiğinde, mevzuat, radar gibi enstrümantal teknolojilerin geliştirildiği 1.127 dönümlük alanın yeniden geliştirilmesini denetlemek için bir planlama otoritesi oluşturdu. Monmouth Üniversitesi’nde Kislak Emlak Enstitüsü müdürü olarak kaleyi inceleyen Peter Reinhart, yetkililerin karar vermek için birkaç yılını boşa harcadığını söyledi.
Fort Monmouth 2011’de resmi olarak kapatılmadan önce, ilçe ve eyalet yetkilileri, üç belediye başkanı ve çevre koruma ile işgücü ve iş gücü geliştirme gibi alanları denetleyen eyalet komisyon üyelerini içeren farklı bir planlama otoritesi oluşturuldu.
Fort Monmouth Ekonomik Canlandırma Otoritesi’nin yeni planlama grubunun icra direktörü Kara Kopach, “Esasen tüm eyalet ve yerel paydaşların bu kararları vermeleri için bir odadayız ve bu oldukça yardımcı oluyor” dedi.
Yine de yeniden geliştirme süreci, 2008 mali krizi ve finansman kaybı da dahil olmak üzere fırtınalı dönemleri atlattı. Bunun da ötesinde, kalede birçok eski bina var ve inşa edildiğinde, ordunun elektrik hatları gibi tesisleri kurmak için olağan standartları takip etmesi gerekmiyordu.
2021’de, planlama yetkilisinin perakende ve mesken kullanımına ilişkin bir gereksinimi ortadan kaldırarak siteye daha fazla esneklik kazandırması ve orijinal 89 dönümlük araziye 200 dönümlük ek bir alan ekleyerek bir “mega site” oluşturması bir dönüm noktası oldu.
Ticari gayrimenkul endüstrisini analiz eden CoStar’da çok aileli analitiğin ulusal direktörü Jay Lybik, bunun gibi “büyük resim yaklaşımı” benimseyen bazların genellikle en başarılı olduğunu söyledi. “Tek seferlik veya parça parça yapmaya çalıştığınızda, bu bin kesintiyle ölümdür.”
Fort, Fort Monmouth’ta yeniden geliştirilen binalarda bir fitness merkezi.
Fort Monmouth’ta tamamı kızlardan oluşan bir hazırlık okulu olan Trinity Hall’da bir sınıf.
Fort Hancock hala geleceğini çözüyor. Site 1974 yılında kapatıldıktan sonra arazi Milli Park Servisi’ne devredildi. Tek bir geliştiriciye sahip olma girişimleri, rehabilitasyona yıllarca süren davalara yol açtı.
2012 yılında, içişleri bakanı Ken Salazar, Sandy Hook bariyer tükürüğündeki Memurlar Sırasındaki evler gibi tarihi binaların yeniden kullanılması için tavsiyelerde bulunan Fort Hancock 21st Century Federal Danışma Komitesinin oluşturulmasına yardımcı oldu.
Bununla birlikte, çevre temizliği endişeleri büyük bir engel olmuştur. Ulusal Park Servisi web sitesine göre, Fort Hancock’daki arazi 1874’ten beri bir silah test alanı olarak hizmet etti ve halk plajlarında hala patlamamış mühimmatlar bulunuyor. Korumacılar, bölgenin zaten kırılgan bir ekosisteme sahip olduğunu savunuyorlar. Ve Officers Row’daki birçok ev harap durumda, ancak ulusal bir dönüm noktası olma statüleri nedeniyle, belirli iyileştirmelerden mahrumlar.
Engellere rağmen Barney Sheridan, Fort Hancock’u yeniden canlandırmaya kararlıdır.
2017’de Bay Sheridan, Pennsylvania’dan ziyarete geldi ve memurların evlerine aşık oldu. Şimdi bir tane kiraladı ve bir genel mağaza olan McFly’s on the Hook’u açtı.
Fort Hancock’daki diğer küçük işletme sahipleri gibi Bay Sheridan da bölgenin tarihini korumak istiyor. Ancak beklenmedik emlak vergileri, katı tarihi koruma standartları ve diğer bürokrasi işleri zorlaştırdı.
Bay Sheridan, “Az miktarda paranız olmalı, çok sabrınız olmalı ve biraz çılgın olmalısınız,” dedi.
Daha zengin yatırımcılar bile Fort Hancock’daki otorite labirentinde gezinmekte güçlük çekiyor. Siteyi yeniden geliştirmeyi taahhüt eden New York geliştiricisi Stillman Development International, 21 binayı apartmanlara dönüştürmek istiyor, ancak Ulusal Park Servisi eskiyen mülkleri düzeltmekte yavaş kaldı.
Fort Monmouth’ta çatışmada öldürülen askerler için bir anıt.
Middletown Belediye Başkanı Tony Perry, “Bir yeniden geliştirici getirdiğinizde veya özel dolarlar getirdiğinizde, mali açıdan uygun hale getirmek için ihtiyaç duydukları tavizler var, yoksa kimse orada bir şey yapamayacak” dedi.
Bayan Kopach, Fort Monmouth’ta arazinin yaklaşık yüzde 86’sının sözleşme altında, müzakerelerde veya yeniden geliştirme aşamasında olduğunu söyledi. Orada faaliyet gösteren daha küçük işletmeler arasında bir bira fabrikası, tıbbi deva tesisleri ve bir uydu üniversite kampüsü bulunmaktadır.
Bu ilerlemeye rağmen, herkes memnun değil. No2Netflix adlı bir grup, düzenlemelerin bir parçası olan vergi kredilerinin kurumsal refah olarak görülebileceğini söyleyerek Netflix anlaşmasına ve benzerlerine karşı çıkmak için kuruldu. Ancak geliştirme anlaşmaları vergi mükelleflerini bazı riskler ve maliyetler açısından paçavradan da kurtarıyor, dedi Bay Touchton.
“Evet, bu geliştiriciler çok para kazanmayı bekliyor, ancak bu işler iyi giderse,” dedi. “Şu anda kimse para kazanmıyor, vergi mükelleflerine yük biniyor. Boyunlarında albatroslar var.”
Yakalayış? Her ikisi de eski askeri kalelerdir ve bu nedenle, müstakbel alıcıların genellikle yeniden geliştirme projelerinde karşılaşmadıkları bir dizi engelle birlikte gelir.
New Jersey’in üç ilçesine (Oceanport, Eatontown ve Tinton Falls) yayılmış olan Fort Monmouth, yıllarca süren aksiliklerin ardından 290 dönümlük bir alanda bir prodüksiyon stüdyosu kurmak için Netflix ile anlaşmaya doğru ilerliyor. On beş mil uzakta, Middletown’daki Fort Hancock’ta, yerel yetkililer, New York’lu bir emlak müteahhidinin yaşlanan subay mahallelerinin çoğunu konutlara dönüştürme taahhüdüne rağmen, kötüleşen bir liman savunma alanına ikinci bir hayat vermek için mücadele ediyor.
Uzunluk Gözcüsü olarak Fort Hancock’ta kamp yapan ve şimdi kiralayan 61 yaşındaki sinema yazarı ve yönetmeni Tom Jones, “Projenin başladığını hayal edebiliyorum, ancak binaların geri dönüşü olmayan bir noktaya ulaşıp yıkılacağını da hayal edebiliyorum” dedi. kişisel kullanım için orada bir bina.
Kapalı askeri üsler kar taneleri gibidir, çünkü hiçbiri birbirine benzemez. Her yerin, planları etkileyen kendi coğrafi, ekonomik ve politik faktörleri vardır. İki New Jersey kalesi çok sayıda zorlukla karşılaştı ve yeniden canlanma arayan diğer yerler için dersler sunuyor.
Miami Üniversitesi’nde siyaset bilimi profesörü ve yazarlardan biri olan Michael Touchton, “Fort Hancock ve Fort Monmouth askeri yeniden geliştirme konularının ve mülahazalarının mikro kozmosu değil, aynı zamanda askeri üsler birçok farklı alan için daha geniş yeniden geliştirme endişelerinin mikro kozmosu” dedi. “Kurtarma Topluluğu: Amerikan Şehirleri Kapalı Askeri Üsleri Nasıl Yeniden İnşa Ediyor?”
1988’den bu yana, federal hükümetin Üs Yeniden Düzenleme ve Kapatma süreci kapsamında 350’den fazla üs kapatılmak üzere belirlendi. Touchton, Savunma Bakanlığı’nın daha geniş savunma çıkarları için gereksiz olan üsleri ortadan kaldırmak istediğini ve toplulukların finansman ve uzun vadeli planlama ile seçilmiş yetkililerin kısa vadeli ihtiyaçlarını dengelemesi gerektiğini söyledi.
Geliştiriciler ve diğer potansiyel kullanıcılar genellikle bu tür sitelerin getirdiği bürokrasi karmaşasının farkındadır, “bu yüzden bu büyük projeleri finanse etmek için kimsenin kapısını çalmıyorlar” diye ekledi.
Bir genel mağaza ve hediyelik eşya dükkanı olan McFly’s on the Hook, Fort Hancock’daki bir yeniden geliştirme projesinin parçasıdır.
Fort Hancock’daki küçük işletme sahiplerinin çoğu kendilerini bölgenin tarihini korumaya adamıştır.
Yapımcı ve yönetmen Tyler Perry’nin Atlanta’daki eski Fort McPherson sitesini satın almak için 30 milyon dolar harcadığında ve bir sinema stüdyosu ve diğer tesisler için 250 milyon dolar yatırım sözü verdiğinde olduğu gibi, bir topluluk nadiren tesadüfi bir duruma düşer. Kalkınma planları genellikle daha zordur.
Bazı eski üsler geçici kiralamalara dayanmaktadır – bir örnek, geliştiriciler, Donanma, yerel düzenleyiciler ve sakinler tarafından kabul edilebilir uzun vadeli bir anlaşma yapmak için mücadele eden California’daki Naval Air Station Alameda’dır. Diğer üsler, kapsamlı çevre temizleme çalışmaları gerektiren Süper Fon siteleri olarak listelenmiştir.
Bir savunma sahasının dönüştürülmesi genellikle “ekonomik kısıtlamalarla dolu” 50 yıllık bir çabadır ve “Salvaging Community”ye göre bazı üsler o kadar uzun süredir boş ki yabani otlar ve vahşi kediler kontrolü ele geçirdi.
Bir üssün yeniden geliştirilmesi, genellikle yerel ve eyalet liderlerinin yanı sıra Savunma Bakanlığı, Ulusal Park Servisi ve Ulusal Tarihi Yerler Kaydı dahil olmak üzere birkaç ilgili tarafı çekebilir. Birden fazla karar verici işin içine girdiğinde, bölünme gecikmelere ve milyonlarca dolarlık potansiyel vergi geliri kaybına yol açabilir.
Fort Hancock’taki bir pansiyondan manzara.
Sandy Hook bariyer tükürüğündeki Memurlar Sırasındaki birçok ev harap durumda.
Ulusal bir dönüm noktası olma statüleri nedeniyle, belirli yükseltmelerden kısıtlanırlar.
Üssün 1974 yılında kapatılmasının ardından arazi Milli Park Servisi’ne devredildi.
İşleri karmaşıklaştıran federal yasa, ordunun kapatılmak üzere listelenen bir yerin önceden yapabileceği iyileştirmeleri sınırlandırıyor. Touchton, bu sahalardaki çevresel iyileştirmenin, topraktaki kurşun, asbest ve yakıt dumanları gibi sorunları kapsayabileceğini ve araştırma ve temizlik çalışmalarının “göz açıp kapayıncaya kadar yüz milyonları bulabileceğini” söyledi.
Zorluklara rağmen, ordunun üs kapatma konusunda ilerlemek için mali bir teşviki var. 2005’ten bu yana, ABD hükümetinin kapatma programı aracılığıyla yılda 1 milyar dolar tasarruf ettiği bildiriliyor ve ek değerlendirmeler için çağrılar yapılıyor.
Fort Monmouth 2005 yılında kapatılmak üzere belirlendiğinde, mevzuat, radar gibi enstrümantal teknolojilerin geliştirildiği 1.127 dönümlük alanın yeniden geliştirilmesini denetlemek için bir planlama otoritesi oluşturdu. Monmouth Üniversitesi’nde Kislak Emlak Enstitüsü müdürü olarak kaleyi inceleyen Peter Reinhart, yetkililerin karar vermek için birkaç yılını boşa harcadığını söyledi.
Fort Monmouth 2011’de resmi olarak kapatılmadan önce, ilçe ve eyalet yetkilileri, üç belediye başkanı ve çevre koruma ile işgücü ve iş gücü geliştirme gibi alanları denetleyen eyalet komisyon üyelerini içeren farklı bir planlama otoritesi oluşturuldu.
Fort Monmouth Ekonomik Canlandırma Otoritesi’nin yeni planlama grubunun icra direktörü Kara Kopach, “Esasen tüm eyalet ve yerel paydaşların bu kararları vermeleri için bir odadayız ve bu oldukça yardımcı oluyor” dedi.
Yine de yeniden geliştirme süreci, 2008 mali krizi ve finansman kaybı da dahil olmak üzere fırtınalı dönemleri atlattı. Bunun da ötesinde, kalede birçok eski bina var ve inşa edildiğinde, ordunun elektrik hatları gibi tesisleri kurmak için olağan standartları takip etmesi gerekmiyordu.
2021’de, planlama yetkilisinin perakende ve mesken kullanımına ilişkin bir gereksinimi ortadan kaldırarak siteye daha fazla esneklik kazandırması ve orijinal 89 dönümlük araziye 200 dönümlük ek bir alan ekleyerek bir “mega site” oluşturması bir dönüm noktası oldu.
Ticari gayrimenkul endüstrisini analiz eden CoStar’da çok aileli analitiğin ulusal direktörü Jay Lybik, bunun gibi “büyük resim yaklaşımı” benimseyen bazların genellikle en başarılı olduğunu söyledi. “Tek seferlik veya parça parça yapmaya çalıştığınızda, bu bin kesintiyle ölümdür.”
Fort, Fort Monmouth’ta yeniden geliştirilen binalarda bir fitness merkezi.
Fort Monmouth’ta tamamı kızlardan oluşan bir hazırlık okulu olan Trinity Hall’da bir sınıf.
Fort Hancock hala geleceğini çözüyor. Site 1974 yılında kapatıldıktan sonra arazi Milli Park Servisi’ne devredildi. Tek bir geliştiriciye sahip olma girişimleri, rehabilitasyona yıllarca süren davalara yol açtı.
2012 yılında, içişleri bakanı Ken Salazar, Sandy Hook bariyer tükürüğündeki Memurlar Sırasındaki evler gibi tarihi binaların yeniden kullanılması için tavsiyelerde bulunan Fort Hancock 21st Century Federal Danışma Komitesinin oluşturulmasına yardımcı oldu.
Bununla birlikte, çevre temizliği endişeleri büyük bir engel olmuştur. Ulusal Park Servisi web sitesine göre, Fort Hancock’daki arazi 1874’ten beri bir silah test alanı olarak hizmet etti ve halk plajlarında hala patlamamış mühimmatlar bulunuyor. Korumacılar, bölgenin zaten kırılgan bir ekosisteme sahip olduğunu savunuyorlar. Ve Officers Row’daki birçok ev harap durumda, ancak ulusal bir dönüm noktası olma statüleri nedeniyle, belirli iyileştirmelerden mahrumlar.
Engellere rağmen Barney Sheridan, Fort Hancock’u yeniden canlandırmaya kararlıdır.
2017’de Bay Sheridan, Pennsylvania’dan ziyarete geldi ve memurların evlerine aşık oldu. Şimdi bir tane kiraladı ve bir genel mağaza olan McFly’s on the Hook’u açtı.
Fort Hancock’daki diğer küçük işletme sahipleri gibi Bay Sheridan da bölgenin tarihini korumak istiyor. Ancak beklenmedik emlak vergileri, katı tarihi koruma standartları ve diğer bürokrasi işleri zorlaştırdı.
Bay Sheridan, “Az miktarda paranız olmalı, çok sabrınız olmalı ve biraz çılgın olmalısınız,” dedi.
Daha zengin yatırımcılar bile Fort Hancock’daki otorite labirentinde gezinmekte güçlük çekiyor. Siteyi yeniden geliştirmeyi taahhüt eden New York geliştiricisi Stillman Development International, 21 binayı apartmanlara dönüştürmek istiyor, ancak Ulusal Park Servisi eskiyen mülkleri düzeltmekte yavaş kaldı.
Fort Monmouth’ta çatışmada öldürülen askerler için bir anıt.
Middletown Belediye Başkanı Tony Perry, “Bir yeniden geliştirici getirdiğinizde veya özel dolarlar getirdiğinizde, mali açıdan uygun hale getirmek için ihtiyaç duydukları tavizler var, yoksa kimse orada bir şey yapamayacak” dedi.
Bayan Kopach, Fort Monmouth’ta arazinin yaklaşık yüzde 86’sının sözleşme altında, müzakerelerde veya yeniden geliştirme aşamasında olduğunu söyledi. Orada faaliyet gösteren daha küçük işletmeler arasında bir bira fabrikası, tıbbi deva tesisleri ve bir uydu üniversite kampüsü bulunmaktadır.
Bu ilerlemeye rağmen, herkes memnun değil. No2Netflix adlı bir grup, düzenlemelerin bir parçası olan vergi kredilerinin kurumsal refah olarak görülebileceğini söyleyerek Netflix anlaşmasına ve benzerlerine karşı çıkmak için kuruldu. Ancak geliştirme anlaşmaları vergi mükelleflerini bazı riskler ve maliyetler açısından paçavradan da kurtarıyor, dedi Bay Touchton.
“Evet, bu geliştiriciler çok para kazanmayı bekliyor, ancak bu işler iyi giderse,” dedi. “Şu anda kimse para kazanmıyor, vergi mükelleflerine yük biniyor. Boyunlarında albatroslar var.”