Jennifer Kopp, Brooklyn’in Sheepshead Bay semtindeki toplu konutlarda büyüyen bir çocukken, ailesinde bir ev sahibi olan ilk kişi olacağına erkenden karar verdi.
Bu sonbaharda, bu hedef daha da yakınlaştı: Bayan Kopp, 20 yılı aşkın bir süredir kirada kaldıktan sonra, Aralık ayına kadar bir yer bulması halinde ön ödemeyi karşılamaya yardımcı olacak bir program için onaylandı.
HomeFirst adlı şehir yönetimindeki program, sınırlı geliri olan New York’ta ikamet eden ilk kez alıcılara 100.000 $’a kadar kredi sağlamak üzere tasarlandı. Yaklaşık 106.000 dolardan az kazanan dört kişilik bir aile hak kazanabilir ve diğer gereksinimlerin yanı sıra alıcının evi birincil konut olarak tutması durumunda kredi affedilebilir.
Ancak küçük bir oğlu olan bir öğretim asistanı olan 42 yaşındaki Bayan Kopp kısa sürede sorunlarla karşılaştı. Piyasada çok az ev bırakan bir pandemik satın alma çılgınlığı nedeniyle yükselen fiyatlar, onun ulaşamayacağı kadar yüksekti. Son yirmi yılın en yüksek seviyesinde olan faiz oranları, ipotek kredilerini çok pahalı hale getirdi. Brooklyn’deki bir devlet okulunda yılda yaklaşık 45.000 dolar kazanan Bayan Kopp’un emeklilik fonları için borç alması veya aramayı bırakması gerekebilir.
“Maaş çeki yaşayan bir insanı, daha önceki ‘Amerikan rüyası’ olarak adlandıracakları şeyin küçük bir dilimine ulaşmaya çalışmak, onu tam anlamıyla imkansız kılıyor” dedi.
Bu yaygın konut kıtlığı ve ekonomik dalgalanmalar göz önüne alındığında, bir ev sahibi olmak birçok Amerikalı için giderek daha zor hale geldi. Ancak zorluklar, Bayan Kopp gibi sakinlerin rüyayı süresiz olarak ertelemek zorunda kalabileceği New York City’de en uç noktasında olabilir.
Pandemi sürecinde yaşanan ekonomik ve sosyal dalgalanmalar konut durumunu daha da kötüleştirdi. Kredi… The New York Times için Winnie Au
2011’deki rakamla hemen hemen aynı olan şehrin yüzde 31’in biraz üzerindeki ev sahipliği oranı, ülke çapındaki sayının kabaca yarısı ve neredeyse tüm diğer büyük Amerikan şehirlerinden daha az. Federal Rezerv Bankası’na göre, 2019’un ikinci çeyreği ile 2022 arasında, tipik ev fiyatı ulusal olarak medyan aile gelirinin yaklaşık dört katına yükselirken, New York City’deki bir evin fiyatı bu seviyenin dokuz katından fazla kaldı. New York.
Durum, şehrin uzun vadeli sağlığıyla ilgili endişeleri artırıyor: Ev sahibi olmak daha da ulaşılmaz hale geldikçe, ırksal servet eşitsizlikleri şiddetlenebilir ve daha fazla orta ve işçi sınıfı aileleri kovulabilir.
Şirketin CEO’su ve icra direktörü Christie Peale, “Bu, üstesinden gelmemiz gereken zor, zor sorunlardan biri, yoksa yalnızca çok, çok zenginlerin karşılayabileceği bir şehir haline geleceğiz” dedi. Uygun fiyatlı ev sahipliği için baskı yapan kar amacı gütmeyen bir grup olan New York Şehri Mahalleleri Merkezi.
New York Üniversitesi’nden Furman’da kıdemli bir politika araştırmacısı olan Mark Willis, şehrin büyük kiracı oranının diğer şehirleri yansıttığını ve gelen ve giden insanların, özellikle de şehrin iş fırsatlarına ve kültürel yaşamına ilgi duyan genç ve geçici insanların “büyük akışını” yansıttığını söyledi. Merkez.
“Uzun vadede orada olmayacaksanız, ev sahibi olmak daha az mantıklı” dedi.
New York City’deki bir devlet okulunda öğretim görevlisi olan 42 yaşındaki Jennifer Kopp, ev sahibi olmak istiyordu. Kredi… The New York Times için Olga Ginzburg
Bir gayrimenkul değerleme ve danışmanlık firması olan Miller Samuel’in başkanı Jonathan Miller, inşa edilen evlerin yüksek arazi ve geliştirme maliyetleri nedeniyle daha pahalı olma eğiliminde olduğunu söyledi.
Büyük ölçüde şehrin konut sıkıntısı nedeniyle, neredeyse her şey şimdi daha pahalı. Ancak pandemi sürecinde yaşanan ekonomik ve sosyal dalgalanmalar durumu daha da kötüleştirdi.
Kâr amacı gütmeyen bir araştırma kuruluşu olan Urban Institute’ta Konut Finansmanı Politika Merkezi’nin kurucusu ve enstitü üyesi Laurie Goodman, “Faiz oranlarındaki büyük artışla birlikte ev fiyatlarında büyük bir artış yaşadınız” dedi. “Sonuç, satın alınamazlıkta büyük bir artış oldu.”
Harvard Ortak Konut Merkezi tarafından yapılan bir analize göre, örneğin Eylül 2019’da New York City bölge pazarının orta üçte birinde bir ev satın almak için gereken gelir, 30 yıllık sabit oranlı bir ipotek varsayıldığında yaklaşık 117.450 dolardı. Çalışmalar. Bu, Eylül 2022’de yüzde 59’dan fazla artarak yaklaşık 187.000 dolara ulaştı.
33 yaşındaki Frederick Ferby Jr., annesiyle birlikte Queens’teki Rockaways’de tekrarlayan haşere ve diğer sorunları olan bir apartman dairesinde büyüdü. Babası, Jamaika’da bir ev için aldığı krediyi sürdürmek ve kapatmak için mücadele etti.
Bu deneyimler, Bay Ferby’nin nereden ev alacağı seçimini etkiledi.
Bir BT mühendisi olarak, Fort Greene, Brooklyn’deki bir daire için piyasanın altında aylık yaklaşık 700 $’lık bir ücret ödüyor ve aylık yaklaşık 2.000 $’lık bir ipoteği karşılayabiliyor. Bronx’ta kendi fiyat aralığına uyan bazı yerlere baktı ama hiçbiri fiyat için yeterince büyük gelmedi.
“En azından ilçelerde düzgün bir şey bulmak zor,” dedi. Şimdi New Jersey’e taşınmayı düşünüyor.
Belediye Başkanı Eric Adams, “uygun fiyatlı ev sahipliği”ni artırmayı ve ırksal zenginlik eşitsizliklerini kapatmaya çalışmayı konut gündeminin önemli bir parçası haline getirdi. Siyah sakinler için ev sahibi olma oranı kabaca yüzde 27’dir ve Hispanik ve Latin sakinler için kabaca yüzde 17’dir ve beyaz New Yorklular için yüzde 42’lik oranın oldukça altındadır.
Bayan Kopp ve küçük oğlu şu anda Staten Island’da kiralık bir evde yaşıyor. Kredi… The New York Times için Olga Ginzburg
Belediye başkanı bu yılın başlarında konut planını açıkladığında, “ev sahibi olma hayalini çalışanların ellerine geri vermek ve New Yorklulara bu şehri terk etmenin bir seçenek olmadığını hatırlatmak” istediğini söyledi.
Siyah ve Latin ev alıcılarının piyasadaki son değişikliklerden zarar görüp görmediği veya onlara yardım edip etmediği belirsiz. Bazı veriler, New York Eyaletinde ve ülke çapında, Siyah ve Latin kiracılar için ev sahipliği oranının, muhtemelen kısmen pandeminin başlangıcındaki düşük faiz oranları nedeniyle 2019 ile 2021 arasında arttığını gösteriyor.
En son mali yılda, şehir, ev sahipliğine daha geniş bir şekilde odaklanmanın bir parçası olarak, insanların ön ödeme yapmasına yardımcı olmak için 9 milyon dolar harcadı ve 120’den fazla bir ila dört ailelik evin tadilatlarının finansmanına yardımcı oldu.
Ancak çabalar, ev sahibi olma oranlarını anlamlı bir şekilde artırabilecek türden dönüştürücü kamu yatırımları konusunda hâlâ yetersiz kalıyor. Soldaki bazı savunucular ve politikacılar, çok daha yüksek bir yatırım ve kiracılara, komşulara veya kar amacı gütmeyen kuruluşlara ait yeni çok aileli konut biçimleri yaratılması çağrısında bulunuyor.
Konut savunucuları, ev sahipliğinde devlet yatırımlarında takaslar olduğunu kabul ediyor.
Satın alma maliyeti çok yüksek olduğu için, kamu parası, kiralamayı hedefleyen programlar kadar çok kişiye ulaşamayabilir. İnsanların servet inşa etmesini sağlamak, esasen bir evin değer kazandığı ve artık eskisi kadar ucuz olmadığı anlamına gelir.
“Hükümet için zorluk şudur: Ardışık nesiller boyunca karşılanabilir bir şekilde uygun fiyatlı ev sahipliğine nasıl yatırım yaparsınız?” dedi Bayan Peale.
Ek yardım olmadan, bir eve sahip olmak birçok kişi için ulaşılamaz durumda.
Aslen Bangladeşli olan Jewel Ghosh, büyük göçmen nüfusu ve güçlü toplu taşıma araçları nedeniyle 2014 yılında New York’a geldi.
Bir doktor olan Bay Ghosh, bu yaz Queens, Ozone Park’ta iki yatak odalı bir daireye taşınmadan önce bir bodrum katında yaşıyordu. Şimdi orada ailesi, eşi ve bebek uzunlukları ile yaşıyor.
Satın almak için daha büyük bir yer aradı. Ancak yılda yaklaşık 70.000 dolar kazanan ve bu gelirle tüm ailesini geçindiren bir şehir sağlık departmanı çalışanı olarak, piyasada gördüğü 700.000 dolarlık evleri karşılayamayacağını söyledi.
Büyük ölçüde şehrin konut sıkıntısı nedeniyle, neredeyse her şey şimdi daha pahalı. Kredi… James Estrin/New York Times
Bay Ghosh, “Gelir ve giderler arasında bir denge olmadığı benim kişisel görüşüm,” dedi. “Temel ihtiyaçlardan biri olan yaşamak çok zor.”
Öğretim asistanı Bayan Kopp için ev alacak paranın olmaması, şehri terk etmeyi hayal etmesinin nedenlerinden biri. Ama kendisinin ve oğlunun hayatını kökünden sökmekten korkuyor.
“Şehir emekli maaşım var, sağlık yardımlarım var ve iş güvencem var” dedi.
Ama ekledi, “Kesinlikle New York’tan ayrılmayı çok isterim.”
Bu sonbaharda, bu hedef daha da yakınlaştı: Bayan Kopp, 20 yılı aşkın bir süredir kirada kaldıktan sonra, Aralık ayına kadar bir yer bulması halinde ön ödemeyi karşılamaya yardımcı olacak bir program için onaylandı.
HomeFirst adlı şehir yönetimindeki program, sınırlı geliri olan New York’ta ikamet eden ilk kez alıcılara 100.000 $’a kadar kredi sağlamak üzere tasarlandı. Yaklaşık 106.000 dolardan az kazanan dört kişilik bir aile hak kazanabilir ve diğer gereksinimlerin yanı sıra alıcının evi birincil konut olarak tutması durumunda kredi affedilebilir.
Ancak küçük bir oğlu olan bir öğretim asistanı olan 42 yaşındaki Bayan Kopp kısa sürede sorunlarla karşılaştı. Piyasada çok az ev bırakan bir pandemik satın alma çılgınlığı nedeniyle yükselen fiyatlar, onun ulaşamayacağı kadar yüksekti. Son yirmi yılın en yüksek seviyesinde olan faiz oranları, ipotek kredilerini çok pahalı hale getirdi. Brooklyn’deki bir devlet okulunda yılda yaklaşık 45.000 dolar kazanan Bayan Kopp’un emeklilik fonları için borç alması veya aramayı bırakması gerekebilir.
“Maaş çeki yaşayan bir insanı, daha önceki ‘Amerikan rüyası’ olarak adlandıracakları şeyin küçük bir dilimine ulaşmaya çalışmak, onu tam anlamıyla imkansız kılıyor” dedi.
Bu yaygın konut kıtlığı ve ekonomik dalgalanmalar göz önüne alındığında, bir ev sahibi olmak birçok Amerikalı için giderek daha zor hale geldi. Ancak zorluklar, Bayan Kopp gibi sakinlerin rüyayı süresiz olarak ertelemek zorunda kalabileceği New York City’de en uç noktasında olabilir.
Pandemi sürecinde yaşanan ekonomik ve sosyal dalgalanmalar konut durumunu daha da kötüleştirdi. Kredi… The New York Times için Winnie Au
2011’deki rakamla hemen hemen aynı olan şehrin yüzde 31’in biraz üzerindeki ev sahipliği oranı, ülke çapındaki sayının kabaca yarısı ve neredeyse tüm diğer büyük Amerikan şehirlerinden daha az. Federal Rezerv Bankası’na göre, 2019’un ikinci çeyreği ile 2022 arasında, tipik ev fiyatı ulusal olarak medyan aile gelirinin yaklaşık dört katına yükselirken, New York City’deki bir evin fiyatı bu seviyenin dokuz katından fazla kaldı. New York.
Durum, şehrin uzun vadeli sağlığıyla ilgili endişeleri artırıyor: Ev sahibi olmak daha da ulaşılmaz hale geldikçe, ırksal servet eşitsizlikleri şiddetlenebilir ve daha fazla orta ve işçi sınıfı aileleri kovulabilir.
Şirketin CEO’su ve icra direktörü Christie Peale, “Bu, üstesinden gelmemiz gereken zor, zor sorunlardan biri, yoksa yalnızca çok, çok zenginlerin karşılayabileceği bir şehir haline geleceğiz” dedi. Uygun fiyatlı ev sahipliği için baskı yapan kar amacı gütmeyen bir grup olan New York Şehri Mahalleleri Merkezi.
New York Üniversitesi’nden Furman’da kıdemli bir politika araştırmacısı olan Mark Willis, şehrin büyük kiracı oranının diğer şehirleri yansıttığını ve gelen ve giden insanların, özellikle de şehrin iş fırsatlarına ve kültürel yaşamına ilgi duyan genç ve geçici insanların “büyük akışını” yansıttığını söyledi. Merkez.
“Uzun vadede orada olmayacaksanız, ev sahibi olmak daha az mantıklı” dedi.
New York City’deki bir devlet okulunda öğretim görevlisi olan 42 yaşındaki Jennifer Kopp, ev sahibi olmak istiyordu. Kredi… The New York Times için Olga Ginzburg
Bir gayrimenkul değerleme ve danışmanlık firması olan Miller Samuel’in başkanı Jonathan Miller, inşa edilen evlerin yüksek arazi ve geliştirme maliyetleri nedeniyle daha pahalı olma eğiliminde olduğunu söyledi.
Büyük ölçüde şehrin konut sıkıntısı nedeniyle, neredeyse her şey şimdi daha pahalı. Ancak pandemi sürecinde yaşanan ekonomik ve sosyal dalgalanmalar durumu daha da kötüleştirdi.
Kâr amacı gütmeyen bir araştırma kuruluşu olan Urban Institute’ta Konut Finansmanı Politika Merkezi’nin kurucusu ve enstitü üyesi Laurie Goodman, “Faiz oranlarındaki büyük artışla birlikte ev fiyatlarında büyük bir artış yaşadınız” dedi. “Sonuç, satın alınamazlıkta büyük bir artış oldu.”
Harvard Ortak Konut Merkezi tarafından yapılan bir analize göre, örneğin Eylül 2019’da New York City bölge pazarının orta üçte birinde bir ev satın almak için gereken gelir, 30 yıllık sabit oranlı bir ipotek varsayıldığında yaklaşık 117.450 dolardı. Çalışmalar. Bu, Eylül 2022’de yüzde 59’dan fazla artarak yaklaşık 187.000 dolara ulaştı.
33 yaşındaki Frederick Ferby Jr., annesiyle birlikte Queens’teki Rockaways’de tekrarlayan haşere ve diğer sorunları olan bir apartman dairesinde büyüdü. Babası, Jamaika’da bir ev için aldığı krediyi sürdürmek ve kapatmak için mücadele etti.
Bu deneyimler, Bay Ferby’nin nereden ev alacağı seçimini etkiledi.
Bir BT mühendisi olarak, Fort Greene, Brooklyn’deki bir daire için piyasanın altında aylık yaklaşık 700 $’lık bir ücret ödüyor ve aylık yaklaşık 2.000 $’lık bir ipoteği karşılayabiliyor. Bronx’ta kendi fiyat aralığına uyan bazı yerlere baktı ama hiçbiri fiyat için yeterince büyük gelmedi.
“En azından ilçelerde düzgün bir şey bulmak zor,” dedi. Şimdi New Jersey’e taşınmayı düşünüyor.
Belediye Başkanı Eric Adams, “uygun fiyatlı ev sahipliği”ni artırmayı ve ırksal zenginlik eşitsizliklerini kapatmaya çalışmayı konut gündeminin önemli bir parçası haline getirdi. Siyah sakinler için ev sahibi olma oranı kabaca yüzde 27’dir ve Hispanik ve Latin sakinler için kabaca yüzde 17’dir ve beyaz New Yorklular için yüzde 42’lik oranın oldukça altındadır.
Bayan Kopp ve küçük oğlu şu anda Staten Island’da kiralık bir evde yaşıyor. Kredi… The New York Times için Olga Ginzburg
Belediye başkanı bu yılın başlarında konut planını açıkladığında, “ev sahibi olma hayalini çalışanların ellerine geri vermek ve New Yorklulara bu şehri terk etmenin bir seçenek olmadığını hatırlatmak” istediğini söyledi.
Siyah ve Latin ev alıcılarının piyasadaki son değişikliklerden zarar görüp görmediği veya onlara yardım edip etmediği belirsiz. Bazı veriler, New York Eyaletinde ve ülke çapında, Siyah ve Latin kiracılar için ev sahipliği oranının, muhtemelen kısmen pandeminin başlangıcındaki düşük faiz oranları nedeniyle 2019 ile 2021 arasında arttığını gösteriyor.
En son mali yılda, şehir, ev sahipliğine daha geniş bir şekilde odaklanmanın bir parçası olarak, insanların ön ödeme yapmasına yardımcı olmak için 9 milyon dolar harcadı ve 120’den fazla bir ila dört ailelik evin tadilatlarının finansmanına yardımcı oldu.
Ancak çabalar, ev sahibi olma oranlarını anlamlı bir şekilde artırabilecek türden dönüştürücü kamu yatırımları konusunda hâlâ yetersiz kalıyor. Soldaki bazı savunucular ve politikacılar, çok daha yüksek bir yatırım ve kiracılara, komşulara veya kar amacı gütmeyen kuruluşlara ait yeni çok aileli konut biçimleri yaratılması çağrısında bulunuyor.
Konut savunucuları, ev sahipliğinde devlet yatırımlarında takaslar olduğunu kabul ediyor.
Satın alma maliyeti çok yüksek olduğu için, kamu parası, kiralamayı hedefleyen programlar kadar çok kişiye ulaşamayabilir. İnsanların servet inşa etmesini sağlamak, esasen bir evin değer kazandığı ve artık eskisi kadar ucuz olmadığı anlamına gelir.
“Hükümet için zorluk şudur: Ardışık nesiller boyunca karşılanabilir bir şekilde uygun fiyatlı ev sahipliğine nasıl yatırım yaparsınız?” dedi Bayan Peale.
Ek yardım olmadan, bir eve sahip olmak birçok kişi için ulaşılamaz durumda.
Aslen Bangladeşli olan Jewel Ghosh, büyük göçmen nüfusu ve güçlü toplu taşıma araçları nedeniyle 2014 yılında New York’a geldi.
Bir doktor olan Bay Ghosh, bu yaz Queens, Ozone Park’ta iki yatak odalı bir daireye taşınmadan önce bir bodrum katında yaşıyordu. Şimdi orada ailesi, eşi ve bebek uzunlukları ile yaşıyor.
Satın almak için daha büyük bir yer aradı. Ancak yılda yaklaşık 70.000 dolar kazanan ve bu gelirle tüm ailesini geçindiren bir şehir sağlık departmanı çalışanı olarak, piyasada gördüğü 700.000 dolarlık evleri karşılayamayacağını söyledi.
Büyük ölçüde şehrin konut sıkıntısı nedeniyle, neredeyse her şey şimdi daha pahalı. Kredi… James Estrin/New York Times
Bay Ghosh, “Gelir ve giderler arasında bir denge olmadığı benim kişisel görüşüm,” dedi. “Temel ihtiyaçlardan biri olan yaşamak çok zor.”
Öğretim asistanı Bayan Kopp için ev alacak paranın olmaması, şehri terk etmeyi hayal etmesinin nedenlerinden biri. Ama kendisinin ve oğlunun hayatını kökünden sökmekten korkuyor.
“Şehir emekli maaşım var, sağlık yardımlarım var ve iş güvencem var” dedi.
Ama ekledi, “Kesinlikle New York’tan ayrılmayı çok isterim.”